Dopo i risultati delle recenti elezioni regionali e delle municipali, da cui è emersa un’ondata di voti a favore dei partiti di centrodestra, non si può scartare una prossima attività legislativa meno restrittiva nei confronti degli affitti di appartamenti turistici (vedremo per esempio se il sindaco di Madrid, che ha ottenuto una maggioranza assoluta, avrà questa volta la volontà, non più ostacolata dalla necessità di voti di altri partiti, di allentare le restrizioni così come inizialmente promesso ai suoi elettori).
Anche in Ticino il mercato degli alloggi turistici è in forte espansione. Quelli posti in locazione sulle piattaforme online, come Airbnb, Booking.com, Expedia, e-domizil, sono oltre 3mila, per un totale di quasi 10mila posti letto (dati evidenziati nell’articolo ‘Le nuove regole per Airbnb’, CdT del 18 marzo scorso). In Europa, la Spagna si posiziona al secondo posto, dopo la Francia, con più di 300mila unità, per un totale di circa 1.545.368 posti letto nel 2022 (dati dell’Instituto Nacional de Estadistica, Ine, febbraio 2023). Secondo uno studio pubblicato dalla Federación Española de Asociaciones de Viviendas Turísticas (Fevitur) nel 2023, l’affitto di alloggi turistici ai soli turisti spagnoli ha generato una ricaduta economica di 20,39 miliardi di euro nel 2022 (il 19,1% dei quali derivato dai canoni di locazione). Si calcola che il proprietario di un alloggio turistico può ottenere una redditività media del 15% (che può crescere se si supera la soglia di occupazione del 60% e a dipendenza dell’ubicazione e del tipo di alloggio).
I dati promettono bene, ma nella pratica: investire in un alloggio da adibire ad uso turistico in Spagna può essere veramente un buon investimento? La risposta, banale, è: dipende. È invece ineluttabile un’analisi preliminare approfondita sulla quale fondare la decisione di un investimento destinato principalmente allo sfruttamento turistico. Anche in caso di uso misto, come seconda residenza di vacanza e occasionalmente alloggio con destinazione turistica, vale sempre la pena analizzare l’investimento per evitare brutte sorprese. Come in Svizzera e in altri Paesi, il proliferare dell’offerta di alloggi turistici e delle piattaforme che li gestiscono, ha trovato non pochi nemici. A partire dagli albergatori, che si sentono minacciati dalla diminuzione di prenotazioni a causa di offerte concorrenti attivate da operatori non soggetti agli stessi obblighi cui sono invece sottoposti loro; c’è poi il malcontento delle fasce di popolazione che accusano il settore dell’aumento dei canoni di locazione per gli alloggi residenziali o che denunciano conflitti di convivenza tra i residenti abituali di uno stabile e il ‘viavai’ dei turisti. Non poteva poi mancare l’interesse del fisco di fronte a una realtà economica in ascesa e il potenziale rischio di trattare con proprietari con la memoria corta o con poco tempo per pratiche amministrative di carattere tributario.
Insomma, il quadro generale presenta tutte le condizioni per richiedere l’intervento del legislatore. E qui, soprattutto in Spagna, si complica la cosa. Esiste in primo luogo una legge statale (applicabile su tutto il territorio nazionale), la ‘Ley de Arrendamientos Urbanos-Lau’ (Legge degli affitti urbani), che regola in generale tutti i contratti di locazione a uso residenziale o commerciale. Tra gli usi non residenziali, la legge si applica agli affitti stagionali (‘arrendamientos por temporada’) escluso però il caso della ‘cessione temporanea dell’uso della totalità di un’abitazione ammobiliata e attrezzata in condizioni di uso immediato, commercializzata o promossa nei canali dell’offerta turistica o mediante qualsiasi altra modalità di marketing o promozione, e effettuata a scopo di lucro, quando è soggetta a un regime specifico, derivato dalla sua regolamentazione settoriale turistica’. Per un investimento a scopo di sfruttamento per un uso turistico, quest’eccezione nell’ambito di applicazione di tale legge è quasi provvidenziale, dato che la norma in questione è piuttosto mirata alla protezione dell’inquilino.
Un’altra legge statale da considerare è quella che regola la proprietà per piani che, dal 2019, stabilisce che un condominio può limitare o porre condizioni all’affitto turistico di un appartamento se la decisione è quella di 3/5 dei condomini. Lo stesso quorum è necessario per poter imporre, ai proprietari che offrono i loro appartamenti ad uso turistico, un supplemento ai costi comuni o quote speciali condominiali (non oltre il 20% di quanto stabilito per il resto dei condomini). Una particolare attenzione è doverosa al momento di acquistare un appartamento con un finanziamento ipotecario: sono frequenti le clausole che stabiliscono una limitazione agli affitti turistici.
La Lau rimane invece in principio un’opzione valida quando un appartamento non dovesse adempiere ai requisiti di una norma locale vigente che regoli, per l’appunto, un uso turistico ai sensi di questa legge. La Costituzione spagnola conferisce competenze legislative sul settore turistico alle 17 regioni autonome, che a loro volta possono vedere le proprie norme ‘completate’ da ordinanze municipali (che in alcuni casi possono entrare in conflitto con la norma regionale).
Se in Svizzera siamo abituati alle svariate competenze cantonali, non è sempre il caso della Spagna. Il settore è poi estremamente sensibile agli orientamenti politici. Le città governate da coalizioni di sinistra, come il caso di Barcellona, hanno pesantemente ristretto la concessione di licenze per gli affitti turistici fino a interrompere di fatto a oggi nuove concessioni. In virtù della prima ordinanza del 2015 (poi annullata da un Tribunale) a Barcellona vi è stata una vera caccia da parte di ispettori del turismo ai proprietari che affittavano i loro appartamenti a turisti senza licenza, infliggendo loro multe fino a 600mila euro, tanto che gli annunci su Airbnb passarono da 6mila a 300 (quest’ultimi poi si riferivano espressamente a B&B). Durante il governo municipale di sinistra a Madrid, l’affitto di appartamenti turistici, soprattutto nel centro città, veniva fortemente limitato. Per esempio, imponendo che un edificio con appartamenti affittati a turisti debba necessariamente avere all’uopo un accesso riservato. In questo caso, la norma non è stata poi modificata dal seguente governo municipale del PP (partito di centro destra), malgrado la relativa promessa elettorale. Per chi desidera acquistare un ‘pied-à-terre’ a Madrid e affittarlo saltuariamente a turisti per un periodo inferiore a 90 giorni (così come in Ticino), non vi è limitazione alcuna.Nelle Isole Baleari, pure governate da una coalizione di sinistra, sono stati proibiti gli affitti turistici fino all’annullamento della norma da parte di un Tribunale, nel 2021. In Andalucia esiste una notevole differenza tra la regolamentazione restrittiva di Sevilla (governo di sinistra) e quella più generosa di Malaga (governata dal centro destra).
Una preoccupazione aggiuntiva e abbastanza estesa tra i proprietari in Spagna è quella del fenomeno cosiddetto degli ‘okupas’, persone che entrano illegalmente (forzando l’accesso) o degli ‘inquiokupas’ che entrano legalmente (affittando per poi restare senza pagare il canone) in un appartamento, che di fatto godono di una protezione soprattutto nei municipi governati dalla sinistra: partendo dalla volontà di sostenere le persone bisognose (a scapito però dei proprietari che in molte occasioni a causa delle ‘okuppazioni’ si vedono anch’essi privati della loro unica fonte di reddito) non si riesce a differenziare e discriminare i casi dei delinquenti che occupano le abitazioni a fini illeciti.
Dopo i risultati delle recenti elezioni regionali e delle municipali, da cui è emersa un’ondata di voti a favore dei partiti di centrodestra, non si può scartare una prossima attività legislativa meno restrittiva nei confronti degli affitti di appartamenti turistici (vedremo per esempio se il sindaco di Madrid, che ha ottenuto una maggioranza assoluta, avrà questa volta la volontà, non più ostacolata dalla necessità di voti di altri partiti, di allentare le restrizioni così come inizialmente promesso ai suoi elettori). Anche il fenomeno degli okupas e inquiokupas dovrebbe avere finalmente i giorni contati, almeno nelle regioni e municipi governati dal centro destra (maggioritari alle urne).
Summa summarum, tenuto conto delle interessanti opportunità offerte dal settore turistico in Spagna da un mercato immobiliare che permette ancora di acquistare a prezzi concorrenziali se comparati ad altri Paesi con un’importanza turistica (o commerciale) simile, e dunque con potenziali alte redditività, soprattutto in questo momento in cui la situazione politica sta cambiando radicalmente con aspettative chiare a favore della promozione degli investimenti, nazionali ed esteri, mi sento nella condizione di affermare che sì, un investimento in un alloggio turistico in Spagna può essere un buon investimento (ciononostante, consulterei sempre, prima, un buon avvocato…).
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