Un tetto vincolante

Con una popolazione di 9,14 milioni, la Svizzera potrebbe sfondare la simbolica soglia dei 10 milioni di abitanti nel 2045 secondo lo scenario di riferimento dell’Ufficio federale di statistica (Ust) – o addirittura già nel 2033 a dipendenza delle condizioni congiunturali, che hanno un notevole impatto sullo sviluppo del saldo migratorio. È infatti soprattutto la differenza fra immigrati ed emigrati a trainare la crescita demografica, mentre il saldo naturale fra nascite in calo e decessi stabili va di poco a vantaggio delle prime (6.200 nel 2024). In particolare, si calcola che dall’entrata in vigore della libera circolazione delle persone nel 2002, l’arrivo di cittadini stranieri sia stato di quasi 150mila unità all’anno, con un saldo migratorio di circa 70mila persone, per il 65% provenienti dall’Unione Europea.

I timori per le ripercussioni di questo afflusso su infrastrutture, ambiente, approvvigionamento, prosperità, sanità e assicurazioni sociali e identità culturale hanno spinto a presentare un’iniziativa popolare (“No a una Svizzera da 10 milioni!”, detta “Iniziativa per la sostenibilità”) su cui gli svizzeri saranno chiamati a esprimersi il prossimo 14 giugno.

Fra le diverse sfide legate all’evoluzione demografica alle quali la proposta dichiara di voler rispondere, vi è anche l’aumento dei prezzi degli affitti e la scarsità di alloggi. Mentre infatti da un lato negli ultimi anni si è assistito a una continua contrazione della quota di sfitto, dall’altro i canoni locativi e i prezzi delle proprietà abitative sono costantemente aumentati. È dunque legittimo domandarsi come rendere disponibili abitazioni adeguate a condizioni sostenibili per una popolazione che aumenta, invecchia e diventa sempre più individualizzata. È interessante chiedersi come l’Iniziativa “No a una Svizzera da 10 milioni!” impatterebbe sul mercato immobiliare.

Effetti a breve e medio termine

Né per gli affitti né per i prezzi delle abitazioni di proprietà sarebbe da attendersi una correzione a breve termine. L’accettazione della proposta non frenerebbe infatti immediatamente l’immigrazione. Contribuirebbe però a creare una crescente incertezza economica. Analogamente a quanto avvenuto con l’Iniziativa sulle abitazioni secondarie e con quella sull’immigrazione di massa, gli investitori si muoverebbero con maggior cautela e richiederebbero un premio di rischio più elevato rispetto a quello odierno, sceso a valori storicamente bassi a causa della massiccia domanda e delle condizioni di finanziamento favorevoli degli ultimi anni.

Al contempo, porre un tetto alla popolazione residente minaccia di erodere l’attrattiva della Svizzera per le multinazionali. Le aziende che pianificano una sede europea ragionano infatti su un orizzonte temporale pluriennale. La sola ipotesi di maggiori difficoltà di reclutamento di personale specializzato potrebbe essere sufficiente a far ritenere Zurigo o Ginevra meno interessanti e affidabili rispetto a città come Amsterdam, Dublino o Monaco. Ciò si rifletterebbe in un minor numero di contratti di locazione per superfici uso ufficio in zone centrali e nel calo della domanda per appartamenti in affitto, in particolare quelli di standard elevato.

Effetti a medio e lungo termine

Già alle condizioni attuali si prevede che entro il 2050 la popolazione attiva diminuirà in circa metà dei Cantoni, una contrazione che risulterebbe ulteriormente accentuata da una politica di immigrazione più restrittiva. Sul mercato immobiliare, determinerebbe una debolezza della domanda a lungo termine: meno lavoratori significa meno famiglie nuove, minor potere d’acquisto e una domanda di superfici in calo anche nel segmento commerciale. Nessun segmento ne resterebbe dunque immune.

Al contempo, l’iniziativa non risolverebbe il problema strutturale della carenza di alloggi nei centri urbani: chi contingenta l’immigrazione deve infatti fare i conti anche con la diminuzione di lavoratori edili – e quindi con costi di costruzione più elevati.

Nel complesso, la segmentazione geografica del mercato si accentuerebbe notevolmente. Grandi centri come Zurigo, Ginevra e Basilea, così come i centri regionali più importanti dovrebbero cavarsela decisamente meglio della periferia. Infatti, nelle località marginali, dove le pubbliche amministrazioni, sotto la pressione fiscale derivante dal calo demografico, sono costrette a ridurre gli investimenti in trasporti, istruzione e servizi di base, la qualità dell’ubicazione peggiora. Senza un’immigrazione elevata e costante, si rischia una spirale di emigrazione causata dal calo della domanda immobiliare, dalla diminuzione dell’attrattiva del territorio e dalla contrazione della base imponibile, con conseguenti ripercussioni sui valori immobiliari.

La garanzia di crescita praticamente sicura offerta oggi agli investitori dal mercato immobiliare svizzero grazie alla libera circolazione delle persone sarebbe quindi messa in discussione. Tuttavia, va riconosciuto che anche senza il contingentamento previsto dall’iniziativa, la crescita demografica finora registrata non ha durata illimitata. Nel “worst case scenario” – ovvero la disdetta dell’accordo sulla libera circolazione delle persone, extrema ratio se a due anni dal superamento del limite di 10 milioni non si riuscisse  a trovare una soluzione – la Svizzera rischierebbe di perdere il suo status di porto sicuro per il capitale immobiliare internazionale, costruito su decenni sulla stabilità politica, sulla forza della sua valuta e su una crescita affidabile.

L’iniziativa in dettaglio

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