Un taglio che rinvigorisce

Come ampiamente previsto, il 26 settembre la Bns ha nuovamente abbassato il tasso guida di 25 punti base, portandolo all’1,0%, in seguito al forte calo dell’inflazione e alla necessità di contrastare la forza del franco. E se scendono i tassi, torna a salire l’attrattiva del mattone. Poiché di solito seguono nella stessa misura l’andamento del tasso di base, le ipoteche Saron dovrebbero a loro volta alleggerirsi di 25 punti base. Il taglio è invece già stato prezzato dai mutui a tasso fisso, per cui non si aspettano dunque ulteriori correzioni. Le ipoteche decennali sono attualmente tornate così basse da rappresentare l’opzione di finanziamento più vantaggiosa e così dovrebbe restare nel corso del prossimo anno.

Se in primavera l’acquisto era ancora meno conveniente dell’affitto, la situazione sembra destinata a ribaltarsi e tornare a premiare la proprietà. Entro la fine dell’anno, prevediamo uno sconto sugli immobili di oltre il 10%, dovuto sia al calo dei costi di finanziamento, sia al fatto che gli affitti stiano aumentando più rapidamente dei prezzi degli immobili residenziali. Ciononostante, nel 2025 i prezzi delle case dovrebbero salire leggermente più di quest’anno, del 3,5%. Probabilmente saranno le unifamiliari a beneficiare del calo dei tassi in misura maggiore. Diverso il trend per gli appartamenti di vacanza e il segmento di lusso, che reagiscono meno fortemente alle variazioni dei tassi, poiché il rapporto ipoteca/valore è solitamente più basso. Sulla scia di una domanda generalmente più vivace per le case occupate dai proprietari, l’anno prossimo gli aumenti dei prezzi di questi due segmenti saranno probabilmente un po’ più bassi rispetto al mercato generale. Gli investimenti buy-to-let rimangono per contro costosi rispetto agli standard storici, a fronte di rendimenti iniziali bassi. Tuttavia, l’aumento dei redditi da locazione e la riduzione dei costi di finanziamento stanno aumentando i rendimenti del capitale proprio. Inoltre, le aspettative di guadagno in conto capitale stanno crescendo grazie al calo dei tassi d’interesse, il che dovrebbe essere di stimolo.

Tenuto conto anche della prospettiva di ulteriori riduzioni per garantire la stabilità dei prezzi nel medio-lungo termine, è probabile che anche il tasso ipotecario di riferimento scenda nuovamente, al più tardi entro marzo 2025, all’1,5%, per poi stabilizzarsi almeno fino alla fine del 2026. Indipendentemente dall’andamento dei tassi d’interesse, nel 2025 gli affitti richiesti dovrebbero però aumentare ancora in modo significativo, del 3%, mantenendo elevati anche i canoni degli immobili residenziali esistenti (poco meno del 2%, rispetto al 3% di quest’anno).

Per quanto riguarda il mercato delle transazioni per gli immobili d’investimento, è probabile che nei prossimi trimestri i prezzi dei condomini incrementino di una percentuale a una cifra. L’andamento sarà infatti guidato dall’aumento degli affitti e non dai tassi. Tuttavia, ci aspettiamo una netta ripresa delle transazioni e una maggiore domanda da parte degli istituzionali.

Riducendo i costi di gestione delle società immobiliari, i mutui più favorevoli avranno anche un effetto positivo sulle distribuzioni degli investimenti immobiliari quotati. Anche i tassi d’interesse più bassi sostengono le valutazioni immobiliari. Ciò dovrebbe favorire la domanda di titoli immobiliari in borsa. Ciononostante, visti i numerosi aumenti di capitale, soprattutto nei titoli di fondi immobiliari, è probabile che i prezzi dei titoli salgano solo leggermente entro la fine dell’anno.

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