Sembra non esser stata che l’eccezione che conferma la regola il periodo che, fra il 2022 e il 2023, ha visto per la prima volta dall’inizio delle rilevazioni in Svizzera gli immobili a reddito in territorio negativo. Ad aprire e chiudere la parentesi, la mossa della Bns che, reagendo all’inflazione relativamente elevata con un netto aumento dei tassi d’interesse, ha decretato un sensibile aumento dei costi del capitale terzi nel settore immobiliare. Allo stesso tempo, dopo anni di scarsi rendimenti, i titoli di Stato e altri titoli a reddito fisso hanno riacquistato attrattiva, vedendosi ridurre l’ampio differenziale di rendimento che aveva a lungo premiato gli investimenti immobiliari. La disponibilità a pagare da parte degli acquirenti è di conseguenza diminuita, i volumi delle transazioni e i prezzi sono calati, riflettendosi sui rendimenti. Una dinamica enfatizzata dal periodo di maggiore incertezza determinato da rischi geopolitici, dubbi sull’evoluzione della politica monetaria, aumento dei costi di costruzione e potenziali inasprimenti normativi.
Prezzi di transazione degli immobili a reddito
Risolutivi i nuovi tagli al tasso di riferimento da parte della Bns, fino allo 0% dello scorso giugno. «Una notevole riduzione dei costi di finanziamento che, insieme alla minor attrattività dei rendimenti obbligazionari, ha indotto a un riposizionamento delle strategie sugli investimenti immobiliari. A fronte dei dubbi sulla solidità del boom azionario, per coloro che desiderano combinare stabilità e rendimenti costanti, gli immobili rimangono una delle poche forme di investimento a promettere sia sicurezza che rendimento con cashflow pianificabili, in molti casi protezione dall’inflazione e una volatilità significativamente inferiore», evidenzia Andrea R. Boschetti, manager di Wüest Partner.
Evoluzione dei tassi
Rendimenti netti iniziali degli immobili a reddito
A contribuire anche la carenza di alloggi (tasso sfitto sceso all’1%), che continua a essere determinata dagli elevati costi di costruzione, dalla mancanza di riserve di terreni edificabili e da politiche di pianificazione estremamente restrittive, mentre l’immigrazione e l’atomizzazione dei nuclei familiari hanno finora mantenuto elevata la domanda, contribuendo a spingere al rialzo i valori di mercato.
«Un chiaro segnale del ritorno di un clima di fiducia l’ha dato proprio nel secondo trimestre del 2025 l’aumento dei prezzi di transazione degli immobili a reddito con appartamenti in affitto (+5,2% rispetto allo stesso trimestre dell’anno precedente al netto della qualità), e anche i prezzi di transazione degli immobili commerciali con uffici e spazi commerciali sono aumentati del 4,1%», osserva Andrea R. Boschetti.
Andamento dei rendimenti, in %
Volume transazioni immobili a reddito
Parallelamente, gli aumenti di capitale di società, fondi e delle fondazioni d’investimento svizzeri hanno già superato i 4 miliardi di franchi ed entro fine anno il volume dovrebbe raggiungere la soglia dei 7 miliardi che neppure nei molti anni del boom precedente era stata toccata.
Se il 2025 è stato l’anno del rimbalzo, prevediamo per il 2026 un leggero aumento dei prezzi di transazione per gli immobili residenziali a reddito, dell’1,5-2,0%, specie in presenza di progetti di rivalutazione mirata. Sebbene con prospettive di rendimento non altrettanto favorevoli, anche per gli stabili commerciali si stima un andamento stabile.
Investimenti immobiliari indiretti
Performance delle società immobiliari quotate
La ripresa si riflette anche negli indici di performance degli investimenti immobiliari indiretti. Sia le società immobiliari quotate che i fondi hanno registrato una crescita a due cifre nel 2024, proseguita quest’anno – rispettivamente +15,2% e +10,2% la performance annuale a settembre, nettamente superiore allo Spi (8,4%). L’incertezza legata ai dazi statunitensi sui prodotti svizzeri non ha comportato che una breve flessione a fine estate. Benché il calo dei tassi di interesse abbia aumentato il valore patrimoniale netto (Nav) dei portafogli, gli aggio sono tornati a crescere significativamente, attestandosi quest’anno su una media del +16,7% per le società immobiliari svizzere quotate e addirittura del +32,3% per i fondi. «Un’evoluzione che è giustificata dal ritardo nel registrare gli effetti del calo dei tassi di interesse, dai costi del capitale proprio più bassi e da redditi da locazione robusti, ai quali si somma lo spostamento dai titoli di Stato a basso rendimento verso fondi immobiliari difensivi e ad alto rendimento» spiega il manager di Wüest Partner.
Evoluzione dell’aggio
Operazioni sul mercato dei capitali
Se il 2025 è stato l’anno del rimbalzo, per il 2026 è da mettere in conto un rallentamento della dinamica dei prezzi degli immobili a reddito, come indica anche la recente compressione dei rendimenti iniziali in tutti i segmenti (al 3,1%, circa −30 punti base rispetto all’anno precedente). Mentre l’attuale premio di rischio degli immobili di pregio è in linea con la media ventennale, la fascia media si trova leggermente al di sotto, indice di una maggiore pressione sugli investimenti.
«Escludendo ulteriori tagli da parte della Bns, il nostro scenario di base stima un leggero aumento dei prezzi di transazione per gli immobili residenziali a reddito, nell’ordine dell’1,5%-2,0%. In particolare, la scarsa liquidità del mercato potrebbe determinare lievi variazioni positive dei prezzi a fronte della pressione di investimento costantemente elevata e di progetti di rivalutazione mirata degli immobili. Sebbene le prospettive di rendimento degli immobili commerciali non siano altrettanto favorevoli, i prezzi dovrebbero registrare un andamento stabile, infatti sempre più investitori li prendono in considerazione proprio a causa dell’inaccessibilità delle proprietà abitative. Determinanti sono la posizione e la qualità dell’immobile, nonché un rigoroso piano Esg e di investimenti», osserva il manager di Wüest Partner.
Ma i rischi associati ai forti aumenti dei prezzi sono presi in debita considerazione? Al momento tre in particolare sono le tendenze da monitorare. «In primo luogo bisogna considerare che la scarsa liquidità del mercato, unita a un forte afflusso di capitali, può portare a oscillazioni dei prezzi sproporzionate. In questo contesto, le transazioni sono in parte determinate dalla disponibilità di capitali piuttosto che dai fondamentali», sottolinea l’esperto.
Al contempo, per i redditi da locazione si prospetta un andamento nettamente meno dinamico rispetto al 2025: «L’economia reale si sta indebolendo: per il 2026 prevediamo una crescita dell’occupazione solo dello 0,4%, dunque significativamente inferiore alla media degli ultimi cinque anni, destinata a frenare la domanda aggiuntiva di spazi per uffici (-0,6%), mentre il mercato immobiliare residenziale potrebbe risentire del rallentamento della crescita demografica emerso nel primo semestre del 2025. A ciò si aggiunge il fatto che quest’anno il doppio taglio al tasso di riferimento ha consentito a molti inquilini di far valere il diritto a una riduzione dei canoni di locazione nei contratti in essere. L’invito è pertanto a formulare le ipotesi sui futuri redditi da locazione in modo più conservativo», avverte Andrea R. Boschetti.
Andamento degli affitti
Da non sottovalutare nemmeno l’impatto della regolamentazione: diverse iniziative politiche – ad esempio, la protezione degli alloggi a Zurigo, l’iniziativa nazionale “Sì alla protezione contro gli affitti abusivi” o quella e popolare “No a una Svizzera da 10 milioni!” – possono limitare sensibilmente il potenziale locativo e lo spazio di manovra per lo sviluppo e la riconversione, comportando ulteriori oneri e, quindi, incidendo negativamente sul potenziale di rendimento e sul valore di mercato.
Dovrebbero invece tornare a crescere dopo sette anni gli investimenti nell’edilizia, con un aumento stimato da Wüest Partner al 5,3%, sollecitato anche dal picco di lavori di ristrutturazione che ci si attende da parte dei proprietari che vorranno sfruttare la finestra di deducibilità delle spese di manutenzione e risanamento prima della storica abolizione del valore locativo.
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