Particolarità tutta svizzera, il valore locativo è imposto fiscalmente a carico del proprietario che abita nella sua casa. È stato introdotto, analogamente ad altre imposizioni fiscali previste ad hoc ma poi divenute definitive (e ti pareva…) quale imposta di crisi nel 1934 al fine di contribuire al risanamento delle finanze pubbliche. Le due Camere dopo un lungo ‘tiramolla’ hanno concordato di eliminarlo ma la decisione definitiva spetta a Popolo e Cantoni al più presto quest’autunno.
Se la proposta venisse accolta saremmo confrontati a un integrale cambiamento del sistema impositivo attuale. Il valore locativo verrebbe eliminato per le abitazioni principali e secondarie. In cambio non sarebbe più possibile dedurre dalla dichiarazione fiscale i costi di manutenzione. A livello di imposta federale non sarebbe più possibile detrarre i costi di risparmio energetico e in favore dell’ambiente. Per le abitazioni occupate dal proprietario non sarebbe più possibile dedurre gli interessi debitori sulle ipoteche, mentre chi possiede immobili affittati potrebbe farlo in modo restrittivo, ossia unicamente in proporzione della quota rivestita da questi immobili sul totale della sostanza. Il primo acquirente di un immobile godrebbe della possibilità di dedurre parzialmente gli interessi debitori, ossia dal primo anno un massimo di 10mila franchi per coniugi e 5mila per persone sole, diminuiti linearmente fino a zero entro 10 anni.
Appare quindi chiaro che questa modifica legislativa favorirebbe semmai unicamente quei proprietari che abitano un immobile privo di ipoteche o con un carico modesto e che non abbisognano di lavori di manutenzione, il che pare essere il caso di quella minoranza che ha nel tempo ammortizzato le stesse e il cui immobile non necessita di particolari interventi.
Chiaramente sfavorito dalla novella legislativa è chi possiede un immobile per il quale si renda necessario procedere a lavori di risanamento, come accade per immobili costruiti nel secolo scorso. Anche costi di manutenzione e di mantenimento del valore non sarebbero più fiscalmente deducibili, mentre con regime attuale un vecchio immobile può essere ottimizzato fiscalmente meglio di uno nuovo. La conseguenza sarebbe che in futuro vecchi immobili necessitanti un di un risanamento perderebbero di valore.
Se sussistesse un forte incentivo ad ammortizzare le ipoteche sulla propria abitazione, ne conseguirebbe una perdita non solo nel settore ipotecario, ma anche sugli averi investiti presso le banche, utilizzati dai proprietari per estinguere i mutui.
La riforma colpirebbe dunque anche il settore delle costruzioni, in quanto diminuirebbero le commesse anche se è ipotizzabile che prima dell’entrata in vigore della stessa, prevedibile non prima del 2028, vi sarebbe la corsa a effettuare in fretta e furia lavori di risanamento fiscalmente deducibili.Venendo meno la possibilità di detrarre i costi di manutenzione è da attendersi un progressivo peggioramento della sostanza immobiliare esistente.
Ma anche il settore finanziario, bancario in particolare, verrebbe a risentirne in quanto il volume in prestiti ipotecari rischierebbe di diminuire. I guadagni delle banche sono ancora ancorati alle operazioni sulla differenza tra tassi di interesse attivi e passivi e se sussiste un forte incentivo ad ammortizzare le proprie ipoteche il risultato sarebbe una perdita in due settori: non solo in quello ipotecario, ma anche sugli averi investiti presso di loro che i proprietari immobiliari potrebbero utilizzare per estinguere i mutui.
Ma la stessa Confederazione e Cantoni non canterebbero vittoria. Il fisco sarebbe confrontato negli anni a venire su minori incette. Secondo gli esperti del settore sarebbe necessario un tasso medio del 3% per rendere neutro il rapporto tra aggravio e sgravio fiscale mentre nel caso di mantenimento del tasso di interesse all’1,5% si verificherebbero minori entrate nella misura di 1,7 miliardi di franchi. Per il che gli statalisti si ingegnerebbero per studiare altre fonti di incetta di soldi.
Nel caso in cui la riforma dovesse essere accolta, per un proprietario che oltre all’alloggio da lui abitato possiede uno o più immobili da reddito dati in locazione, una modalità per sfuggire ai suoi effetti negativi potrebbe essere quello di costituire società immobiliari nelle quali immettere le sue proprietà. In tal modo potrebbe usufruire della possibilità di dedurre il carico degli interessi debitori in misura della quota rivestita dagli stabili affittati sul totale del proprio patrimonio.
Questa riforma fiscale presenta più scompensi che vantaggi e la sua farraginosità è il risultato delle difficili trattative che hanno avuto luogo in Parlamento. Non dovrebbe pertanto essere accolta, il che andrebbe a vantaggio non solo del singolo proprietario ma anche dello Stato.
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