Ristrutturare per ristrutturarsi

Dopo sei anni di contrazione, nel 2024 gli investimenti in costruzioni hanno fatto segnare un’inversione di rotta, con un incremento complessivo del 2,1% del valore nominale, il che, pur con un’inflazione dei prezzi delle costruzioni dello 0,5%, rappresenta un aumento significativo in termini reali. Se anche alla fine di un 2025 che si ipotizza proseguire la ripresa si rimarrà lontani dal picco del 2017, la tendenza non è solo frutto dell’eccedenza di domanda insoddisfatta e del ritardo dei permessi di costruzione, né dei ripetuti tagli della Bns al tasso d’interesse di riferimento che comprimono i costi di finanziamento dei progetti edilizi, ma è anche specchio dei cambiamenti della politica di sviluppo territoriale e dell’evoluzione delle normative che sfidano uno dei settori dall’impronta ambientale più pesante – responsabile di circa un quarto delle emissioni dei gas serra in Svizzera – ad adeguare il patrimonio edilizio aderendo ai nuovi criteri pianificatori e climatici. Significativamente, a trainarne la ripresa sono state lo scorso anno le ristrutturazioni, con una crescita del 3,4% rispetto all’1,3% registrato dalle nuove costruzioni, come segnala Wüest Partner nel suo Immo-Monitoring 2025.

A stimolare le ristrutturazioni è anche l’età avanzata del parco immobiliare svizzero, con quasi due terzi degli edifici residenziali over 40, da aggiornare ai requisiti odierni. «Data la carenza di spazio abitativo in molte regioni e la conseguente elevata disponibilità a pagare per appartamenti di alta qualità, gli investimenti di ammodernamento, sebbene costosi, diventano essenziali per garantire sia il comfort abitativo che ci si aspetta oggi, sia la conservazione del valore dell’immobile a lungo termine», osserva Andrea R. Boschetti.

Il discorso si lega a doppio filo all’ottimizzazione ecologica degli edifici nel contesto dell’obiettivo “net zero” che vede il parco residenziale nazionale in ritardo: circa il 62% degli immobili attribuiti a residenza primaria (pari a 931mila unità) dal rilevamento del  2023 risultavano non ancora riscaldati in modo sostenibile. «I programmi di sovvenzione e la crescente consapevolezza ambientale incoraggiano gli investimenti in pompe di calore, finestre ad alta efficienza energetica e impianti fotovoltaici. Anche gli operatori del mercato istituzionale si stanno concentrando consapevolmente su portafogli immobiliari sostenibili e di conseguenza spingono per misure di ristrutturazione complete», sottolinea il manager di Wüest Partner.

Peraltro le misure di ammodernamento energetico o riqualificazione sono diventate ancor più interessanti da quando, lo scorso 30 luglio 2024, una sentenza della Tribunale Federale ha modificato le condizioni quadro per il trasferimento agli inquilini degli investimenti che aumentano il valore dell’immobile finché il tasso di interesse di riferimento è inferiore al 2%, permettendo di accelerare l’ammortamento, sebbene in cantoni come Ginevra, Vaud e Basilea Città che applicano leggi specifiche sugli affitti, gli effetti rimangano limitati.

Sfide ex novo

Gli stessi driver alla base del successo delle ristrutturazioni vanno a incidere diversamente invece sulle dinamiche delle nuove costruzioni. L’aumento dell’1,5% degli investimenti del 2024, cui sempre secondo le stime di Wüest Partner dovrebbe far seguito un ulteriore +6,0% quest’anno, va interpretato con attenzione. Malgrado la rapida crescita dei volumi di investimento in permessi di costruzione per gli edifici residenziali, in termini di numero di appartamenti progettati si è infatti appena tornati al livello di 10 anni fa. Nel 2024 sono state rilasciate licenze edilizie per 49mila unità abitative fra appartamenti e case unifamiliari, dunque la produzione di alloggi è ancora in ritardo rispetto alla domanda.

Nonostante gli sforzi delle autorità per sostenere l’edilizia residenziale – dalla revisione delle zone edificabili a iniziative politiche volte a rivitalizzare l’attività edilizia e contrastare la carenza di alloggi – il quadro normativo vigente, appesantito da una moltitudine di regolamenti e procedure confuse, contribuisce a rendere difficile l’avvio dei progetti, a sua volta traducendosi per gli sviluppatori immobiliari in costi più elevati, maggiori tempi di attesa e carico amministrativo aggiuntivo, con il risultato che in molti luoghi si costruisce meno di quanto teoricamente possibile. «E se è vero che con i tagli della Bns al tasso d’interesse di riferimento i costi di finanziamento dei progetti edilizi continuano a diminuire, da osservare saranno invece le ripercussioni del nuovo regime normativo di Basilea III, in vigore dal primo gennaio 2025. I requisiti di capitale e di liquidità più severi che ne derivano per le banche potrebbero portare a una maggiore cautela nella concessione di prestiti, rendendo più costoso l’accesso al capitale. Duplici invece le conseguenze delle tensioni geopolitiche e della guerra commerciale dei dazi: se da un lato minacciano di toccare le catena di approvvigionamento e far salire i costi dei materiali, d’altro canto, soprattutto in tempi turbolenti, gli immobili sono considerati una forma di investimento resistente alla crisi, in qualità di bene reale e tangibile in grado di generare generalmente un reddito stabile, con un certo grado di protezione contro l’inflazione. Inoltre, l’abitazione rimane un bisogno primario e spesso è meno soggetta alle fluttuazioni rispetto ad altre classi di attività», osserva l’esperto.

Benché la nuova edilizia residenziale non riesca a esprimere tutto il suo potenziale per i motivi strutturali e congiunturali, le prospettive per il 2025 rimangono buone: Wüest Partner prevede una crescita nominale del 6,0% rispetto all’anno precedente e, per le ristrutturazioni, addirittura del 9,0%».

Sviluppi regionali: focus Ticino

All’interno di queste tendenze, molto diversificate le dinamiche regionali. Ad esempio, guardando alle nuove case plurifamiliari in Svizzera tedesca le aree rurali intorno a Zurigo e i cantoni di Turgovia, Argovia e Basilea Campagna registrano in particolare tassi di crescita significativi. Nella Svizzera occidentale, Vaud e il Vallese in particolare stanno beneficiando di un maggiore slancio, mentre molte regioni turistiche stanno registrando un aumento delle licenze edilizie per gli edifici residenziali. Per contro, le cifre sono in calo nelle zone rurali dei cantoni di Lucerna, Berna, Giura e in alcune regioni alpine. La tendenza nei grandi centri è contrastante: mentre Zurigo e Basilea hanno subìto perdite, le licenze a Ginevra, Losanna e Berna sono di nuovo in aumento.

In Ticino, lo scorso anno, il valore totale delle domande di costruzione inoltrate è stato di 2,7 miliardi di franchi, mentre quelle autorizzate hanno raggiunto complessivamente 2,5 miliardi. «Anche se gli ultimi 3 anni hanno fatto complessivamente registrare un calo attorno al 10% annuo delle licenze edilizie, stiamo ancora parlando di valori significativi che concernono 3.471 domande inoltrate e 3.259 autorizzate complessivamente nel 2024», sottolinea Nicola Bagnovini, Direttore della Società Svizzera Impresari Costruttori Sezione Ticino (Ssic-Ti).

All’interno del territorio cantonale, la richiesta di mercato è parecchio diversificata, come evidenzia già il tasso di sfitto. Alcuni comuni del Mendrisiotto superano addirittura il 5-6%, considerata una media cantonale del 2,08%, contro quella svizzera dell’1,08% (un valore adeguato per un mercato equilibrato si aggira attorno all’1,5%). Solo due altri cantoni presentano uno sfitto più elevato, Giura (2,98%) e Soletta (2,37%).

«Vista la situazione, considero ancora abbastanza buona l’attività edile in Ticino, in particolare nel campo delle ristrutturazioni degli edifici. Sono infatti molte anche nel nostro territorio le abitazioni che hanno più di 40 anni e che dunque non rispondono più agli attuali requisiti in materia di risparmio energetico, utilizzo di energia rinnovabile e, più in generale, di moderni comfort abitativi. Ristrutturare, anche potendo beneficiare di interessanti incentivi energetici, permette di preservare nel tempo il valore dell’immobile, di ridurre sensibilmente le spese accessorie ricorrenti per coloro che occupano gli spazi rinnovati e, non da ultimo, di dedurre fiscalmente questi investimenti», elenca Nicola Bagnovini.

Per quanto riguarda i nuovi edifici, anche in Ticino i terreni pregiati scarseggiano sempre più e dunque hanno costi elevati. È pur vero che i proprietari di terreni edificabili sono tendenzialmente portati a decidere in fretta in merito alla loro edificazione o vendita, in quanto a livello di pianificazione territoriale si sta vivendo nell’incertezza. «Penso alla Legge federale sulla pianificazione del territorio, che prevede da un lato aspetti positivi come lo sviluppo centripeto delle abitazioni (maggiore sviluppo in altezza degli edifici in modo da sfruttare meglio i terreni esistenti ben serviti dalle infrastrutture di collegamento) e dall’altro lato aspetti pericolosissimi come il dezonamento in caso di riserve eccessive di terreni edificabili previsti nei singoli Piani regolatori. L’applicazione della scheda R6 del Piano Direttore introduce infatti il rischio concreto di ridurre l’edificabilità, ciò che rappresenta un attacco diretto alla proprietà privata», prosegue il direttore della Ssic-Ti che osserva inoltre con preoccupazione il ricorso sempre più frequente alle zone di pianificazione, «di fatto delle ‘moratorie edilizie’. Strumenti che, se sovrautilizzati, finiscono per paralizzare l’attività economica, ostacolando progetti e investimenti. Nessuno contesta il principio della pianificazione ordinata e responsabile del territorio, anzi tutti riconoscono l’importanza di uno sviluppo equilibrato, che eviti la dispersione insediativa e promuova un’edilizia di qualità. Tuttavia, la Ssic Sezione Ticino chiede che la pianificazione sia realistica, proporzionata e rispettosa del diritto fondamentale della proprietà privata e della sicurezza giuridica che ne definisce le regole», commenta il direttore.

Sempre in materia di proprietà privata, entro l’anno il popolo elvetico sarà chiamato a esprimersi sulla richiesta di abolizione del valore locativo per le abitazioni primarie e secondarie, scaturito dal Parlamento federale. Se accolta porterebbe a cambiamenti rilevanti anche per i proprietari immobiliari, che in Ticino potrebbero essere pure confrontati con un prossimo ritocco dei valori di stima. «La mancata imposizione del valore locativo – carico fiscale spesso pesante per i pensionati che hanno già pagato la propria abitazione e svolto con regolarità i lavori di manutenzione – sarebbe infatti compensata con l’impossibilità di dedurre i costi di manutenzione dell’immobile e gli interessi passivi per le ipoteche. Capire chi siano i favoriti e gli sfavoriti da questa eventuale modifica legislativa non è semplice, in quanto dipende in buona parte dai tassi ipotecari applicati dalle banche. Tassi che sono di nuovo molto interessanti. Poter accedere al credito senza restrizioni eccessive e a tassi contenuti sul medio e lungo termine è infatti uno degli elementi stimolanti per gli investitori immobiliari, che continuano a considerare il mattone sicuro e affidabile», conclude Nicola Bagnovini.

A livello pratico, l’abolizione del valore locativo sarebbe un incitamento per i proprietari di immobili che necessitano di risanamento a procedere con l’ammodernamento prima dell’entrata in vigore della nuova regolamentazione, analogamente al boom edilizio osservato all’epoca dell’iniziativa sulle abitazioni secondarie nel 2012. Meno scontato come influirebbe in seguito, ma la campana non è ancora suonata per lo storico balzello, anche perché, ricordiamo, la sua abrogazione è subordinata all’approvazione di un’imposta reale sulle abitazioni secondarie a livello cantonale, volta ad attenuare il previsto calo del gettito fiscale per i cantoni a vocazione turistica.

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