TM   Dicembre 2024

Prezzi, sempre più alti

Il mercato residenziale svizzero non conosce sosta, ed è dagli anni Novanta che continua a correre. Quali le ragioni alla base del fenomeno, che limita la quota di proprietari? L’Opinione di Ignazio Bonoli, economista.

di Ignazio Bonoli

Economista

Il mercato immobiliare abitativo svizzero è caratterizzato, da sempre, da una forte proporzione di persone e famiglie che vivono in affitto (quasi il 62%) e da una debole proporzione di proprietari. Difficile trovare una spiegazione definitiva. Una tendenza contraria (cioè un aumento di proprietari) potrebbe essere stata contrastata da un forte numero di stranieri (o anche di naturalizzati) che non sono interessati a un investimento immobiliare in Svizzera.

È però anche probabile che i prezzi elevati dei terreni e delle stesse costruzioni impediscano a una parte consistente di abitanti di sognare la propria casetta o, dopo l’introduzione della proprietà per piani, magari il proprio appartamento. Di incentivi a questo passo non ne mancano, soprattutto dal lato finanziario visto il costo generalmente basso dell’ipoteca e la possibilità di dedurre fiscalmente i costi. A questo proposito, proprio in questa sessione di dicembre, il Parlamento federale dovrebbe finalmente decidere la soppressione del valore locativo (cioè la tassa che colpisce i proprietari dell’alloggio proprio) e quindi anche la possibilità di dedurre totalmente o in parte i costi.

Secondo stime recenti, l’aumento della popolazione, dovuto essenzialmente all’immigrazione provocherà un aumento della domanda di abitazioni. A tutt’oggi mancherebbero in Svizzera 51mila abitazioni, secondo Wuest Partner. Entro il 2026, il numero di economie domestiche dovrebbe crescere di circa 56mila all’anno. Oltre alla forte immigrazione, a questo aumento contribuirebbero anche le economie domestiche sempre più piccole, quindi più numerose e favorite anche dall’invecchiamento della popolazione.

Questa riduzione provoca un aumento del costo delle pigioni, soprattutto nei grandi centri. I costi e la debole offerta di nuove costruzioni sono all’origine di questo fenomeno, con aumenti del 10-12% per i nuovi affitti a Zurigo, Berna e nel canton Vaud. Meno a Ginevra per la vicina campagna e perfino delle zone francesi di frontiera. Il Ticino è un’eccezione, poiché l’attività intensa delle costruzioni abitative provoca una domanda di alloggi inferiore all’offerta e quindi anche prezzi inferiori a quelli dei grandi centri svizzeri.

In Svizzera l’ultimo calo dei prezzi è stato registrato negli anni Novanta, mentre a partire dal ‘98 sono più che raddoppiati, se non perfino triplicati. Ormai, per un’abitazione non nuova, ma in buono stato, per 115 mq ci vogliono più di 2 milioni di franchi, e non a Ginevra

Queste tendenze fanno in modo che anche i prezzi in Svizzera siano tra i più elevati in Europa: 10.575 franchi in media per metro quadrato, mentre è di 5.264 franchi in Germania, di 5.177 in Francia e di 4’593 in Austria. Inoltre il prezzo viene influenzato sia dalla qualità della costruzione, sia dalle regole dettate dallo Stato, piuttosto severe. Infine, in Svizzera la superficie abitata per occupante è una delle più alte al mondo, con ben 46,5 metri quadrati per occupante.

In questo particolare contesto qual è la proporzione di proprietari dell’alloggio rispetto ai locatari? Le ultime statistiche confermano il fenomeno di una scarsa propensione all’acquisto. In Svizzera i proprietari sono il 43%, mentre in Italia sono il 74,3%, in Germania il 50,2% e nella media europea il 69,8%.

I prezzi degli immobili in proprietà, negli ultimi 20 anni, sono costantemente aumentati. Negli ultimi due perfino dell’8, 9%. Non così nei Paesi vicini, con l’eccezione dell’Italia, dove l’aumento è stato però solo del 2,8%. In Austria e in Francia i prezzi sono diminuiti rispettivamente del 3,6 e del 4,5%. Più pronunciato invece il calo in Germania, dove i prezzi sono diminuiti del 12,2%.

In Svizzera l’ultimo calo dei prezzi è stato registrato negli anni Novanta, mentre a partire dal ‘98 i prezzi sono più che raddoppiati, o in centri come Zurigo, Zugo o Ginevra perfino triplicati. Ormai, per un’abitazione non nuova, ma in buono stato, per 115 mq ci vogliono più di 2 milioni di franchi, con il record a Ginevra (2,2 milioni). Se ne deduce che, per 2 milioni di franchi di costi, ci vogliano 400mila franchi di capitale proprio e un reddito di 250mila per ottenere dalle banche un finanziamento dell’80%. Cifre che fanno diminuire di parecchio la platea.

Per il momento gli esperti non vedono un cambiamento della tendenza, nonostante un leggero rallentamento della crescita nel primo trimestre 2024. Anche il calo dei tassi d’interesse non provoca un allentamento delle tensioni. Anzi, la leggera riduzione del costo delle ipoteche (tasso fisso a 10 anni dell’1,7%) non sembra influire sull’andamento dei prezzi, che continuano ad aumentare. Il mercato sembra attendere ulteriori ribassi, o perfino un ritorno a tassi ufficiali negativi.

© Riproduzione riservata