Il primo gennaio 2026 entreranno in vigore diverse modifiche sostanziali del Codice delle obbligazioni e del Codice civile, che rafforzeranno notevolmente i diritti di garanzia previsti in materia di contratto di appalto, specie nel settore della costruzione. L’obiettivo è offrire in futuro una migliore tutela legale a committenti e acquirenti.
Nella sua versione attuale, l’articolo 370 cpv. 3 del Codice delle obbligazioni, recita che, ove eventuali difetti a un’opera si manifestassero soltanto dopo il collaudo, dovrà esserne dato avviso non appena scoperti. In caso contrario, si ritiene approvata. Nella prassi, la norma si è ben presto rivelata inadeguata al settore della costruzione, sebbene la giurisprudenza del Tribunale federale abbia perlomeno concesso al committente alcuni giorni di tempo per segnalare i difetti al contraente. La novella legislativa prevede sostanzialmente cinque novità.
Anzitutto, in futuro il diritto di riparazione gratuita dei difetti assumerà carattere vincolante nei contratti di costruzione e, nel caso di nuove edificazioni e immobili con età inferiore ai due anni, non sarà ammesso escluderlo in sede di pattuizione contrattuale.
In secondo luogo, i difetti verificati nell’ambito di un contratto concluso dopo il 31.12.2025, siano immediatamente riscontrabili o invece occulti, dovranno essere segnalati per iscritto al più tardi entro 60 giorni dalla scoperta, ritenuto il termine ultimo di prescrizione di cinque anni. L’esercizio del diritto di reclamo entro 60 giorni è vincolato alle stesse condizioni dell’obbligo di notifica immediata, ovvero: un esposto sufficientemente concreto dei fatti e l’avvenuta ricezione del reclamo presso la controparte responsabile.
Il primo gennaio 2026 entrano in vigore diverse modifiche sostanziali del Codice delle obbligazioni e del Codice civile, che rafforzeranno notevolmente i diritti di garanzia previsti in materia di contratto di appalto, specie nel settore della costruzione. L’obiettivo è offrire in futuro una migliore tutela legale a committenti e acquirenti.
La nuova regola non sarà però assoluta. Il primo caso di applicazione del termine di denuncia di 60 giorni riguarda i contratti d’appalto riferiti soltanto a opere immobiliari, non a opere mobili. Siamo di fronte a opere immobiliari quando esiste un collegamento fisso (diretto o indiretto) con il suolo. Ogni committente di un’opera immobiliare può avvalersi del termine di denuncia più lungo, incluso l’appaltatore principale nei confronti del subappaltatore. Il secondo caso si applica invece alle opere mobili destinate all’inserimento in un immobile. Quando invece un difetto dell’opera mobile non riconoscibile né al momento della consegna né durante una verifica regolare, si manifesta solo dopo che è stata integrata nell’opera immobiliare secondo la sua destinazione, causando un difetto della stessa, allora si applica il termine di denuncia di 60 giorni. Se invece il difetto nascosto dell’opera mobile viene scoperto prima dell’integrazione, sarà necessaria la denuncia immediata secondo l’art. 367 cpv. 1 CO, che non è stato modificato.
Nonostante la revisione, resta immutata la responsabilità individuale demandata al committente per ulteriori danni che avrebbero potuto essere evitati con l’immediata eliminazione del difetto. L’obbligo di mitigazione del danno impone, in tali circostanze, una denuncia più rapida per rispetto ai 60 giorni dalla scoperta.
In terzo luogo, la riforma stabilisce che il termine legale di prescrizione per i reclami dei difetti dell’opera di cinque anni assuma carattere vincolante, senza la possibilità di derogarvi mediante contratto a scapito del committente.
Interessante che il nuovo diritto estenda le stesse regole ai contratti di acquisto immobiliare con obbligo di costruire. Nella pratica ciò interessa in particolare i modelli di contratto di appalto generale. Ai sensi dell’articolo 219a cpv. 2 nCO, anche gli acquirenti di fondi in cui si trovano nuove costruzioni o su cui sono state realizzate costruzioni a meno di due anni dalla vendita potranno far valere i diritti alla riparazione: anche a loro spetterà il diritto inalienabile di pretendere migliorie in caso di difetti e il periodo di reclamo non potrà essere ridotto a scapito del committente.
Per terminare, le nuove disposizioni legali prevedono che, qualora venga prestata una garanzia bancaria anziché un’ipoteca legale degli artigiani e imprenditori, questa dovrà coprire anche gli interessi di mora per dieci anni.
Va osservato come i nuovi termini di denuncia dei difetti previsti dagli art. 367 cpv. 1bis nCO e 370 cpv. 4 nCO si applichino solo ai difetti che sorgono nell’ambito di un contratto d’appalto concluso dopo il 31.12.2025.
Come spiegato, la riforma legislativa non concerne i difetti a opere mobili, che si è tenuti a denunciare ancora immediatamente alla loro scoperta, in genere, entro sette giorni. La denuncia deve sempre ancora indicare il difetto in modo appropriato e sostanziale e deve contenere l’espressione della volontà secondo cui il committente non intende riconoscere l’opera come conforme al contratto e intende rendere l’appaltatore responsabile.
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