Se la possibilità di pianificare al meglio i costi fa dell’ipoteca a tasso fisso la soluzione di finanziamento di gran lunga più apprezzata in Svizzera dai proprietari di abitazione, vincolarsi a lungo termine può però esporre al rischio di doversi confrontare con una disdetta anticipata. Ad esempio, cambiamenti imprevisti come un trasferimento professionale, un divorzio, difficoltà finanziarie, gravi problemi di salute o altre fatalità della vita possono indurre a rivedere i propri piani.
In assenza di un accordo contrattuale specifico, il regime legale prevederebbe che il cliente debba pagare la totalità degli interessi stipulati sino al termine naturale del contratto, senza possibilità di riduzione. Nella prassi, invece, tenendo conto delle circostanze che possono condurre a volere (o dovere) rescindere il prestito prima del termine rispettivamente a vendere l’immobile, le banche consentono al mutuatario di estinguere il mutuo in anticipo. Tuttavia, tale possibilità viene concessa solo in cambio del pagamento di una penalità volta a compensare i rischi e costi a carico della banca causati dall’estinzione anticipata e non programmata del mutuo.
Tale indennizzo si compone di un importo di base, calcolato generalmente come la differenza tra il tasso di interesse previsto dal contratto al momento della chiusura anticipata e il tasso che la banca ritiene di poter ottenere reinvestendo la stessa somma sui mercati monetari e di capitali per il tempo che restava alla scadenza del mutuo. La differenza viene poi moltiplicata per l’importo del credito ancora dovuto per la durata residua del mutuo. In questo modo, invece di pretendere tutti gli interessi che il cliente avrebbe dovuto pagare fino alla fine del contratto, la banca richiede solo il mancato guadagno o l’eventuale perdita, cioè la differenza tra quanto avrebbe incassato se il contratto fosse stato rispettato sino al termine previsto e quanto può ottenere reinvestendo il capitale – pur non rimanendo, in realtà, obbligata a farlo.
Nella prassi, tenendo conto delle circostanze che possono condurre a volere (o dovere) rescindere il prestito prima del termine rispettivamente a vendere l’immobile, le banche consentono al mutuatario di estinguere il mutuo in anticipo, ma in cambio del pagamento di una penalità volta a compensare i rischi e costi a carico della banca causati dall’estinzione anticipata e non programmata del mutuo.
Malgrado i parametri e le modalità di calcolo dell’indennità per rimborso anticipato siano indicati nella documentazione contrattuale, i clienti devono spesso insistere per ottenere tali dettagli che le banche sono restie a condividere, in particolare il tasso di reinvestimento applicato nel loro caso concreto.
Anche se la banca riesce a reinvestire le somme restituite dal cliente ottenendo un tasso di interesse superiore a quello previsto dal contratto di mutuo, il cliente di principio non ha diritto a beneficiarne. Le banche tendono ad escludere tale possibilità nella documentazione contrattuale. In caso di rimborso anticipato del mutuo, la clausola di indennizzo prevede generalmente un importo minimo a favore della banca da corrispondere indipendentemente dal fatto che il tasso di reinvestimento sia superiore o inferiore al tasso del mutuo originario. Generalmente, l’indennizzo minimo è espresso con una percentuale applicabile all’importo rimborsato (e.g., 2%) oppure con un importo fisso (e.g., Chf 1.500.-).
L’indennità per rimborso anticipato di un’ipoteca a termine fisso viene qualificata dal Tribunale Federale quale “pena convenzionale esclusiva”. Si tratta di una convenzione accessoria al contratto principale tramite la quale il debitore si impegna a pagare una somma prestabilita al creditore, nel caso in cui non adempia o adempia solo parzialmente all’obbligazione principale prevista dal contratto. Questa somma ha natura accessoria: esiste solo in relazione all’obbligazione principale, ossia pagare gli interessi fino al termine del contratto. Se il debitore esercita la resiliazione anticipata, il creditore può unicamente pretendere la pena convenzionale. Lo scopo è dissuadere il debitore dal violare i suoi obblighi contrattuali. Per tale ragione, malgrado l’indennità per rimborso anticipato prevista dalle banche sia più vantaggiosa del regime legale applicabile in caso di assenza di accordo contrattuale, essa è implementata con l’obiettivo di garantire un effetto dissuasivo al fine di preservare la componente remunerativa della banca per i rischi e costi che si è presa con la conclusione del contratto di prestito ipotecario.
L’ammontare della pena convenzionale viene generalmente deciso liberamente dalle parti che stipulano l’accordo. Se tale somma risulta sproporzionata o eccessiva rispetto alla situazione concreta, il giudice ha il potere di ridurla, valutando tutte le circostanze rilevanti: ciò include sia gli accordi presi tra le parti che le specifiche condizioni personali ed economiche dei soggetti coinvolti. I giudici – compreso il Tribunale Federale – sono però molto prudenti nel servirsene. I contratti bancari prevedono infatti già per i clienti il diritto di recesso, il che garantisce loro una posizione di principio più favorevole rispetto a quella prevista dalla legge in assenza di simili clausole contrattuali.
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