Il mercato immobiliare italiano – in particolare nelle regioni balneari – ha recentemente attirato un numero crescente di investitori stranieri, inclusi cittadini svizzeri. Tuttavia, molti di questi ultimi – anche gli stessi notai italiani – spesso ignorano come oltre alle leggi italiane applicabili sia altresì indispensabile rispettare una specifica normativa svizzera: la LAFE. In vigore dall’inizio degli anni ’60 per evitare l’eccessivo dominio straniero del suolo indigeno, questa normativa, nota anche come Lex Koller, limita l’acquisto di fondi in Svizzera da parte di persone all’estero, imponendo un obbligo di autorizzazione per l’acquisto (diretto o indiretto) di determinati beni immobili, in primis di carattere residenziale.
Oltre al territorio elvetico, la LAFE trova un’applicazione indiretta – ovvero ‘speculare’ – nell’ordinamento giuridico italiano che, segnatamente all’art. 16 delle “Disposizioni sulla legge in generale” (Preleggi) del Codice civile italiano, sancisce il cosiddetto principio di reciprocità.
La valutazione in merito alle restrizioni LAFE applicabili indirettamente a un cittadino svizzero non residente in Italia nell’acquisto di un bene immobile in Italia incombe in primis al notaio italiano incaricato della formalizzazione dell’atto di compravendita immobiliare. La prassi, tuttavia, insegna come ai notai italiani – perlomeno quelli non attivi nelle regioni confinanti con la Svizzera – non sia sempre nota la suddetta applicazione per reciprocità della LAFE.
La prassi insegna come ai notai italiani – perlomeno quelli non attivi nelle regioni confinanti con la Svizzera – non sia sempre nota l’applicazione per reciprocità della LAFE.
Ai sensi di un’interpretazione puramente svizzera della LAFE, le violazioni a tale normativa comportano conseguenze di carattere amministrativo, civilistico e – in caso di atto intenzionale o negligenza – penale. Da evidenziare l’art. 26 LAFE, secondo cui i negozi giuridici (segnatamente contratti) concernenti un acquisto immobiliare in Svizzera soggetto ad autorizzazione sono nulli se perfezionati in assenza di tale autorizzazione. Di conseguenza, un atto notarile italiano riguardante l’acquisto di un bene immobile nella Penisola da parte di un cittadino svizzero non residente in Italia risulta nullo (o quanto meno inefficace), qualora avvenga in violazione ‘speculare’ della LAFE. Il notaio italiano che ha allestito un simile atto è inoltre passibile di responsabilità professionale.
Esemplificativa, a riguardo, è una sentenza del Tribunale di Vicenza del 18 maggio 2022, nella quale la corte, oltre a dichiarare nullo l’acquisto immobiliare effettuato da una cittadina svizzera in Italia in violazione delle disposizioni della LAFE, ha perfino condannato il notaio alla restituzione degli onorari ricevuti. La richiesta delle parti di condannare il notaio al risarcimento di ulteriori danni non è invece stata accolta dalla corte.
La sentenza mostra, una volta di più, l’importanza per tutte le parti coinvolte di conoscere la portata della LAFE, le sue restrizioni nonché l’applicazione giurisprudenziale della stessa. A tal fine, il Ministero degli Affari Esteri italiano ha pubblicato sul proprio portale una lista di fattispecie di acquisti immobiliari – con specifico riferimento alla Svizzera e all’applicazione della LAFE – per i quali la condizione di reciprocità è data.
Rimane quindi in parte difficile capire se, e in quale misura, le specifiche problematiche della LAFE trovino applicazione in Italia. In particolar modo, non è (ancora) stato chiarito se il principio di reciprocità richieda un’applicazione letterale e integrale della LAFE, così come della relativa giurisprudenza svizzera.
Da evidenziare come tale lista sia in parte vaga e poco esplicita. Ad esempio, si limita a elencare alcune fattispecie in cui l’acquisto in Svizzera da parte di un cittadino italiano sarebbe in linea di principio permesso (ad esempio, l’acquisto di abitazioni di vacanza nella misura in cui la superfice non superi una determinata metratura), mancando tuttavia di esplicitare tutta una serie di condizioni e oneri a cui un siffatto acquisto in Svizzera sarebbe nondimeno sottoposto. In caso di acquisto di abitazioni di vacanza, l’autorità svizzera impone infatti, tra i possibili oneri, il divieto di cedere in locazione durevole tale abitazione e il divieto di rivendere l’abitazione nei cinque anni successivi.
Inoltre, sebbene la LAFE sia una normativa federale, la sua applicazione spetta alle autorità cantonali, le cui prassi divergono di volta in volta anche in modo piuttosto rilevante. A titolo esemplificativo, alcuni cantoni (in particolar modo il Ticino, i Grigioni e il Vallese) hanno sviluppato particolari sensibilità in determinate fattispecie soggette a possibili abusi di legge.
Rimane quindi in parte difficile capire se, e in quale misura, le specifiche problematiche della LAFE trovino applicazione in Italia. In particolar modo, non è (ancora) stato chiarito se il principio di reciprocità richieda un’applicazione letterale e integrale della LAFE, così come della relativa giurisprudenza svizzera. Risulta quindi opportuno che il potenziale acquirente e il notaio italiano coinvolti in una transazione approfondiscano la problematica presso un legale attivo in Svizzera specializzato in materia di diritto immobiliare.
Rocco Rigozzi e Andrea Ziswiler
- Rocco Rigozzi, avvocato, LL.M. e Notaio, partner dello Studio Bär & Karrer SA, attivo principalmente nelle sedi di Zurigo e Lugano. Rocco Rigozzi è specializzato in transazioni immobiliari e corporate/M&A
- Andrea Ziswiler, avvocato, LL.M., partner dello Studio Bär & Karrer SA, attivo principalmente nella sede di Lugano. Andrea Ziswiler è specializzato in operazioni di finanziamento (ivi incluse operazioni immobiliari), mercato dei capitali e transazioni corporate/M&A.
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