Per i contratti di compravendita e appalto stipulati dal primo gennaio 2026, acquirenti e committenti avranno un termine minimo di legge – obbligatorio, che non può quindi essere contrattualmente ridotto – di 60 giorni per segnalare eventuali difetti. Un notevole miglioramento della tutela di acquirenti e committenti rispetto all’attuale normativa giuridica, che sanciva l’obbligo di denuncia immediata: infatti, giusta l’attuale art. 201 del Codice delle Obbligazioni, l’acquirente deve esaminare lo stato del bene non appena l’ordinario andamento degli affari lo consenta e, se scopre vizi di cui il venditore sia responsabile, dargliene subito notizia.
Questa norma veniva interpretata in modo assai stringente dalla giurisprudenza, che imponeva un obbligo di notifica immediato, vale a dire, entro indicativamente 7 giorni. Va da sé che tale situazione normativa era del tutto insoddisfacente, perlopiù nell’ambito di transazioni di acquisto di costruzioni “chiavi in mano”.
Va tuttavia sottolineato che, nella pratica, gli acquirenti che si avvalevano dell’assistenza di legali esperti richiedevano spesso, nei contratti di acquisto o di appalto per costruzioni da realizzare ex novo secondo la formula “chiavi in mano”, che venisse applicata la cosiddetta normativa SIA 118. Questa regolamentazione – contenente condizioni generali per i lavori di costruzione dell’Associazione Svizzera degli Ingegneri e Architetti (SIA) – prevede che i difetti possano essere notificati in qualsiasi momento entro due anni dalla consegna. Al fine di essere applicabile, la normativa SIA 118 va però espressamente ripresa nel contratto di compravendita, alla stregua delle cosiddette condizioni generali di contratto.
Oggetto della riforma
Il termine minimo obbligatorio di 60 giorni per la notifica dei difetti riscontrati stabilito dal nuovo articolo 219a del Codice delle obbligazioni si applicherà anche all’acquisto di beni mobili che sono stati integrati stabilmente in un’opera immobiliare e hanno causato un difetto all’opera stessa. Inoltre, grazie alla riforma, non sarà più possibile abbreviare il termine di prescrizione di cinque anni previsto dalla legge per difetti in ambito di compravendita immobiliari.
A partire dal 1 gennaio 2026, gli acquirenti di immobili “chiavi in mano” beneficeranno di una protezione decisamente rafforzata. Qualora, dopo l’acquisto, vengano individuati difetti nell’immobile, avranno sempre diritto alla riparazione gratuita da parte del venditore, posto che i diritti di garanzia siano stati correttamente attivati dagli acquirenti/committenti. Questo diritto non potrà più essere limitato o escluso in anticipo da alcuna clausola nel contratto di appalto.
Dal primo gennaio 2026, acquirenti e committenti avranno un termine minimo di legge – obbligatorio, che non può quindi essere contrattualmente ridotto – di 60 giorni per segnalare eventuali difetti. Un notevole miglioramento della tutela di acquirenti e committenti rispetto all’attuale normativa giuridica, che sanciva l’obbligo di denuncia immediata.
Con la riforma, il venditore non potrà più escludere tutte le garanzie nei confronti dell’acquirente per un immobile appena costruito, limitandosi a trasferire all’acquirente le proprie pretese di garanzia verso le imprese artigiane coinvolte nella realizzazione dell’opera. Questa prassi è stata infatti considerata carente dal punto di vista della tutela dell’acquirente: quest’ultimo, di fatto, veniva costretto a far valere i propri diritti direttamente nei confronti delle imprese artigiane e dei partner contrattuali del venditore, senza conoscerne i contratti e le eventuali controversie in corso. In questo modo, la posizione dell’acquirente risultava indebolita e le sue possibilità di ottenere una tutela effettiva erano notevolmente ridotte.
Le modifiche introdotte si applicheranno anche ai contratti di appalto che hanno come oggetto la realizzazione di opere immobiliari. È inoltre importante sottolineare che il diritto dell’acquirente alla riparazione gratuita non potrà più essere limitato o escluso preventivamente qualora il difetto riguardi una parte dell’edificio.
Adeguamento della SIA 118
Come segnalato, già in passato gli acquirenti ben assistiti legalmente erano soliti prevedere, nei contratti di compravendita o di appalto per immobili “chiavi in mano” l’applicazione della normativa SIA 118. Poiché quest’ultima prevede una notifica dei difetti entro due anni dalla consegna, rimarrà consigliabile prevederne l’applicazione in modo esplicito nei contratti. Tuttavia, è da evidenziare come alcune disposizioni attuali della normativa SIA 118 non saranno più conformi alla nuova legge: infatti, la versione odierna della SIA 118 prevede l’obbligo di contestazione immediata sia per i difetti riconoscibili al momento della consegna sia, successivamente, per i difetti occulti non appena scoperti. Tali prescrizioni, in contrasto con l’introduzione del nuovo termine minimo obbligatorio di 60 giorni, dovranno pertanto essere riviste. Si prevede un adeguamento in tempi rapidi, ma qualora non avvenisse entro il primo gennaio 2026, le nuove norme imperative del Codice delle Obbligazioni prevarranno comunque sulle disposizioni della SIA 118.
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