Family Office, proprietà più verdi

Grazie ai molteplici vantaggi offerti, fra cui rendimento stabile, copertura contro l’inflazione, apprezzamento del capitale a lungo termine, diversificazione e significativi benefici fiscali, l’immobiliare ha storicamente occupato un posto privilegiato nei portafogli dei Family Office. Che sia detenuto a puro scopo di investimento o per ragioni personali, il mattone è parte integrante della preservazione del patrimonio delle famiglie facoltose, sposandosi alla perfezione con un orizzonte di investimento multigenerzionale: la proprietà non si misura infatti in giorni o mesi, ma in decenni. 

Una quota che continua a crescere: in un ambiente segnato da incertezza, pressioni inflazionistiche e valutazioni talvolta eccessive in altre asset class, gli immobili sono sempre più visti come beni reali e stabili. «Contemporaneamente, la loro funzione nel portafoglio si evolve. Gli immobili non servono più esclusivamente alla conservazione del capitale, ma stanno diventando sempre più una piattaforma per la creazione attiva di valore», osserva Andrea R. Boschetti, manager di Wüest Partner, che a inizio anno ha dedicato un approfondimento al tema. «I Family Office perseguono un approccio ampio, che va dagli investimenti indiretti in fondi internazionali allo sviluppo attivo e alla trasformazione di singoli oggetti. Questo cambio di paradigma è accompagnato da uno spostamento di capitali dalla liquidità e da investimenti a basso rendimento verso asset reali con potenziale di apprezzamento del valore a lungo termine», prosegue.

Nonostante la crescente propensione dei Family Office a optare per fondi che diversificano i portafogli immobiliari a livello geografico, la concentrazione su proprietà locali rimane una componente tradizionalmente apprezzata dalle famiglie facoltose, in quanto consente un controllo più diretto sulla gestione e sulla leva finanziaria, nonché per l’accesso a opportunità e capitali attraverso fonti di finanziamento consolidate.

Proprio l’orizzonte di investimento di lungo periodo richiede un approccio particolarmente selettivo a fronte di requisiti normativi sempre più stringenti in materia di sostenibilità. Nello specifico, la Strategia energetica svizzera prevede di neutralizzare entro il 2050 l’impronta carbonica del parco immobiliare nazionale, attualmente responsabile di circa un terzo delle emissioni di CO₂, e di portare a 65 TWh il consumo di energia contro gli attuali 90 TWh (quasi il 40% del consumo nazionale di energia finale). La questione ecologica è dunque in primo piano.

«L’efficienza energetica influenza oggi direttamente aspetti chiave per il valore immobiliare come il livello e la stabilità dei costi operativi, l’attrattiva per gli inquilini, la conformità normativa futura, nonché i tassi di sconto applicati nelle valutazioni», sottolinea Andrea R. Boschetti. «Di conseguenza, la sostenibilità modifica strutturalmente il profilo rischio/rendimento degli immobili. Non rappresenta più un fattore di costo aggiuntivo, ma una leva per ottimizzare il cashflow, i premi di rischio e la possibilità di exit. Questo effetto assume particolare rilevanza proprio nel mercato immobiliare, per sua natura illiquido, dove la qualità tecnica e la conformità normativa sono determinanti per la quotazione sul mercato».

I Family Office sembrano posizionati in modo eccellente per realizzare il potenziale degli investimenti immobiliari sostenibili. Rispetto agli investitori istituzionali hanno infatti una struttura organizzativa che consente una flessibilità operativa nettamente superiore. «I processi decisionali meno formalizzati permettono di cogliere più rapidamente le opportunità di mercato, ad esempio con interventi di sostituzione dell’impianto di riscaldamento oppure ristrutturazioni complete. In secondo luogo, i Family Office hanno accesso a capitale paziente, che consente di tollerare la volatilità di mercato a breve termine per puntare alla valorizzazione nel lungo periodo. Inoltre, il loro spirito imprenditoriale offre la possibilità di intervenire attivamente nella trasformazione degli immobili», illustra l’esperto.

La sostituzione dei sistemi di riscaldamento fossili si dimostra particolarmente interessante, con un Roi medio intorno al 47%. I driver di valore sono attribuibili quasi per il 60% all’aumento dei futuri canoni locativi e per circa il 20% alla riduzione del tasso di sconto grazie alla migliore efficienza energetica e, rispettivamente, un altro 20% alla sostituzione di misure di manutenzione altrimenti necessarie. Tuttavia senza sovvenzioni e sgravi fiscali, il valore aggiunto netto si riduce drasticamente.

La situazione appare invece più complessa nel caso delle ristrutturazioni energetiche integrali, che includono anche l’involucro dell’edificio: la struttura dei driver di valore è simile, ma meno efficace rispetto all’entità dell’investimento, con un Roi medio per oggetto solo dell’1,3% circa. Possono però esserci ampie oscillazioni: la redditività dipende fortemente da fattori specifici dell’oggetto e regionali, in particolare dai regimi di sovvenzione, dal quadro fiscale e dallo stato iniziale dell’immobile.

«L’analisi evidenzia che la creazione di valore sostenibile nel settore immobiliare non discende da interventi radicali, bensì da decisioni di investimento selettive. Le strategie di successo si distinguono in particolare per la focalizzazione su misure con elevata leva di valore, l’integrazione sistematica di sovvenzioni ed effetti fiscali, la gestione professionale degli asset e del portafoglio, nonché una prospettiva coerentemente orientata al lungo termine. Per i Family Office la sostenibilità non è esclusivamente una categoria finanziaria, ma parte di un orientamento strategico più ampio che collega aspetti economici, ecologici e intergenerazionali», osserva Andrea R. Boschetti.

Le ristrutturazioni analizzate da Wüest Partner confermano inoltre un significativo impatto ecologico: il consumo energetico si riduce di circa il 93%, mentre le emissioni di CO₂ (Scope 1 – 3.1) diminuiscono circa dell’85%. Risultati che confermano come decarbonizzazione e valorizzazione economica non siano in contraddizione, ma possano rafforzarsi a vicenda in condizioni quadro adeguate.

«Sebbene i rating Esg non abbiano ancora la massima priorità per molti Family Office, stanno acquisendo un’importanza strategica crescente. Soprattutto nel contesto di processi di successione, ristrutturazioni di portafoglio e transazioni, la qualità energetica e i rating Esg influenzano la liquidità, i tempi di commercializzazione e i livelli di valutazione degli immobili. Gli oggetti non sostenibili comportano infatti il rischio di svalutazioni e di una ridotta fungibilità, mentre gli immobili ottimizzati energeticamente aprono ulteriori opzioni strategiche», evidenzia Andrea R. Boschetti.

Se l’orizzonte di investimento a lungo termine, la flessibilità operativa e la logica decisionale imprenditoriale pongono i Family Office nella posizione ideale per realizzare il potenziale degli investimenti immobiliari sostenibili con una strategia differenziata e orientata all’impatto, determinante per il successo rimane il rigore nella selezione dei progetti. «Laddove gli investimenti vengono gestiti in modo mirato, sulla base di dati concreti e con un approccio strategico si crea un solido connubio tra rendimento, resilienza e trasformazione ecologica», conclude il manager di Wüest Partner.

Per quanto gli obiettivi di sostenibilità delle agende nazionali possano essere posticipati o rimessi in discussione da nuove priorità geopolitiche e crescenti pressioni economiche, oltre che da una tecnologia sì in esponenziale sviluppo ma non ancora abbastanza matura per democratizzare la decarbonizzazione, è ormai chiaro che il rendimento nel settore immobiliare è intrinsecamente legato all’efficienza energetica e, più in generale, all’allineamento ai più elevati standard di sostenibilità. Per le famiglie facoltose, la prospettiva di ottenere profitti interessanti si sposa con quella – altrettanto rilevante in questo caso – di investire in linea con i propri valori e generare un impatto positivo: l’occasione dunque per preservare e sviluppare il proprio patrimonio nel lungo termine, costruendo un’eredità familiare sempreverde.

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