Pur senza sbocco sul mare, la Svizzera resta il porto sicuro per antonomasia: non solo per la sua moneta, ma anche nei periodi di incertezza e tensioni globali. Continua a dimostrare di offrire condizioni quadro uniche: regolamentazioni chiare, inflazione e tassi sotto controllo e una visione di lungo periodo, sia politica che economica. Situata nel cuore d’Europa, si afferma come hub internazionale per settori strategici come la finanza, il lusso e la diplomazia – una tradizione che si rinnova nella Ginevra di questi giorni.
«In momenti di tensioni geopolitiche e pressioni fiscali, molte famiglie ad alto reddito scelgono di trasferirsi in Svizzera non solo per tutelare il loro patrimonio, ma anche per crescere i loro figli in un ambiente protetto e dove possono contare su un sistema educativo di alta qualità. Negli ultimi anni il mercato ha attraversato diverse fasi: dapprima l’euforia post-pandemia, caratterizzata da una domanda sostenuta sia nei centri urbani che nelle stazioni sciistiche, ha portato a un incremento di prezzi e vendite. Si è poi entrati in una fase di seller’s market, che ha determinato una stabilizzazione dei prezzi, se non una leggera contrazione. Oggi invece, complice l’instabilità internazionale e l’incoraggiamento del calo dei tassi di interesse, la dinamica sta nuovamente accelerando», evidenzia Quentin Epiney, fondatore e Ceo di FGP Swiss & Alps.
Specializzata nell’intermediazione di immobili di pregio, rappresenta in esclusiva in Svizzera e nelle Alpi francesi Forbes Global Properties, network internazionale di riferimento per le proprietà più esclusive, di cui è membro fondatore. Guardando alla sua clientela, conferma come l’età media degli acquirenti sia relativamente bassa, dai 30 ai 50 anni, in fase di crescita professionale o familiare. «Cercano più spazio, oppure hanno maggiori disponibilità finanziarie che gli consentono di orientarsi su proprietà più grandi. Alcuni desiderano un “trophy asset”, altri un investimento strategico o diversificazione patrimoniale. I venditori, invece, tendono a essere più maturi – intorno ai 55 anni – e, all’opposto, spesso in fase di downsizing. Alcuni magari sono a fine carriera o possiedono proprietà sparse nel mondo, difficili da gestire. Altri hanno figli ormai indipendenti e non necessitano più di 6 o 8 stanze. Molti, inoltre, iniziano a pensare alla trasmissione del patrimonio alla generazione successiva», precisa Quentin Epiney.
Evoluzione del luxury real estate in Svizzera
Acquirenti e venditori delle proprietà di prestigio
In particolare, negli ultimi anni sono arrivati molti americani con figli adolescenti, attratti dall’eccellente sistema educativo svizzero, così come si registra un forte interesse da parte di famiglie francesi, che si installano soprattutto nella regione di Ginevra approfittando della fiscalità vantaggiosa. «In questi casi il budget medio supera spesso i 20 milioni di franchi. A far salire i prezzi in questa zona sono soprattutto dirigenti o trader di grandi società di materie prime, per lo più stranieri ma residenti in Svizzera, che acquistano proprietà da 50 a 60 milioni, finanziate dai loro bonus multimilionari. Gli svizzeri e i residenti di lunga data – manager, imprenditori, avvocati, banchieri, c-level – si muovono invece di solito su budget più modesti, fino a 15 milioni», racconta Quentin Epiney.
L’acquirente di una proprietà di lusso in Svizzera ha in media fra i 30 e i 50 anni, in crescita professionale o familiare. Cerca più spazio o ha maggiori disponibilità finanziarie. Alcuni desiderano un trophy asset, altri diversificazione patrimoniale. I venditori tendono invece a essere più maturi e, all’opposto, in fase di downsizing.
In termini geografici, accanto alla citata regione di Ginevra, la domanda si polarizza attorno a Zurigo, con la sua piazza finanziaria e il suo lago, in particolare apprezzati dalla clientela tedesca e nordica. Un altro fulcro è costituito da Zugo e Svitto, che ai vantaggi fiscali sanno abbinare quelli di un circuito esclusivo. Evergreen le principali località sciistiche: St. Moritz, Verbier, Zermatt o Gstaad, dove si è vista toccare la cifra record di 100mila franchi al metro quadro. Da case contemporanee di architetti sul lago, a dimore storiche o agli chalet e alle seconde case più lussuose: l’offerta di FGP Swiss & Alps mira a soddisfare i desideri dei clienti più esigenti. Ma cosa cercano questi super ricchi a cui tutto – o quasi – è concesso?
Fascia di reddito più alta per cantone
Contribuenti facoltosi CH e TI
«La prima richiesta riguarda i servizi. Sempre più persone – sia nelle città principali sia nelle stazioni sciistiche – vogliono Spa private, piscine, palestra, cinema. Ciò che un tempo era l’eccezione oggi rappresenta la norma nelle proprietà di lusso», sottolinea l’esperto. Seguono, senza grandi sorprese: vista, posizione e spazio. «Il fronte lago è ormai un vero e proprio trend. Lo stesso vale per la vista panoramica sulle Alpi nelle località sciistiche. Ma sia per i clienti svizzeri sia per gli stranieri che si trasferiscono qui, la domanda principale è “dove lavoro?” e “dove andranno a scuola i miei figli?”: la vicinanza a college, autostrade e aeroporti è decisiva. Quanto allo spazio, dopo il Covid, oggi anche in città si cerca la disponibilità di aree outdoor private», commenta il Ceo di FGP Swiss & Alps.
Una carrellata degli oggetti intermediati conferma la trasversalità di queste caratteristiche, dalla magnificenza di una proprietà storica come Villa Fleur d’Eau a Versoix (Ginevra), progettata in stile Secondo Impero per il banchiere Vernes d’Arlandes e già teatro di incontri diplomatici cruciali come il Geneva Summit nel 1985 fra Reagan e Gorbaciov, a capolavori dell’architettura contemporanea. Senza perdere la capacità di intercettare nuove opportunità.
Un esempio lo offre Grimentz, destinazione alpina emergente del Vallese: classificata dalla CNN fra le tre più belle località alpine europee e miglior villaggio sciistico delle Alpi per le famiglie secondo il National Geographic, è nella top 20 delle località sciistiche più resilienti al mondo per l’affidabilità delle condizioni di innevamento secondo il Financial Times. Con un aumento annuale medio dei valori del 6% nell’ultimo decennio, rimane però ancora accessibile rispetto alle cifre capogiro delle sue cugine. «Parliamo di cifre fra 12mila e 15mila Chf/mq per i progetti che stiamo sviluppando sia con FGP Swiss & Alpsche con il nostro gruppo Comptoir Immobilier. Prezzi davvero accessibili rispetto ad altre destinazioni premium, se si pensa che Grimentz si trova al centro della Couronne Impériale, ovvero cinque dei più celebri quattromila della Svizzera, e oltretutto è una delle uniche quattro località dove è possibile atterrare con un elicottero – che lo si usi come mezzo di trasporto o per praticare eliski. Con il non indifferente vantaggio, approfittando di una licenza edilizia antecedente alla restrizione del mercato sancita da Lex Koller e Lex Weber, di essere accessibile agli investitori stranieri», esemplifica Quentin Epiney.
Marchio relativamente recente – fondato nel 2020 – Forbes Global Properties reca in dote da un lato il know-how delle più rinomate agenzie immobiliari che si sono riunite per creare questo prestigioso network, e dall’altra, come suggerisce il nome, grazie alla partecipazione azionaria di Forbes, ha accesso privilegiato all’audience del più iconico e influente media economico, che raggiunge ogni mese oltre 140 milioni di persone in tutto il mondo attraverso il suo ecosistema digitale e una readership di 5,7 milioni di lettori con il suo magazine. FGP Swiss & Alps, che rappresenta in esclusiva in Svizzera e nelle Alpi francesi Forbes Global Properties di cui è membro fondatore, è a sua volta una controllata del Comptoir Immobilier Group. Leader nella Svizzera romanda, è attivo nella gestione immobiliare, nello sviluppo, nel brokerage di proprietà residenziali e commerciali nei Cantoni di Ginevra, Vaud e Vallese, con attività periferiche in Francia e Svizzera orientale. Anche se è stata fondata nel 1912 e rilanciata nel 1988 da Paul Epiney, padre di Quentin – che ne sono oggi proprietari e dirigenti – può vantare il titolo di più antica agenzia di gestione immobiliare della Svizzera occidentale, e molto probabilmente dell’intero Paese: le sue origini risalgono infatti a duecento anni fa, nel 1825, come régie Bouffier. «Partecipando alla creazione di Forbes Global Properties, ritenevamo fondamentale sviluppare una piattaforma focalizzata sulle esigenze degli Ultra-high net worth, con un proprio Dna e un approccio specifico alla gestione del cliente e del marketing, per garantire un servizio specialistico e sartoriale, portando un ulteriore valore aggiunto grazie alla collaborazione con i migliori professionisti del settore nel mondo e in Svizzera», spiega Quentin Epiney. Un punto di riferimento per il luxury real estate.
Ricchezza concentrata anche in Ticino
Al di là delle new entry, la ricchezza in Svizzera si conferma stabilmente concentrata attorno a pochi poli. Una recente analisi di Brülhart & Partners Luxury Real Estate conferma come anche a livello ticinese si riscontri la stessa logica di cluster di contribuenti ad alto reddito: uno nell’area di Lugano, uno in quella di Locarno. «Ancora una volta, il lago gioca un ruolo fondamentale. Il Ticino si dimostra in linea anche con la percentuale di contribuenti che guadagnano più di 2 milioni di franchi all’anno: lo 0,03% (una settantina di persone) contro lo 0,04% a livello nazionale (poco più di 2.200). Tuttavia se si allarga il campione a chi guadagna più di 100mila franchi all’anno, si nota una netta disparità rispetto al resto della Svizzera, indicativa del divario strutturale nel livello e nella crescita dei salari, che sarà prioritario cercare di colmare per assicurare condizioni che continuino ad attirare contribuenti facoltosi nel nostro cantone», avverte Daniele Mantegazzi, autore dello studio per Brülhart & Partners. I dati immobiliari emersi dall’analisi illustrano infatti chiaramente che la “ricchezza attira altra ricchezza”, come risulta evidente se si entra nel merito delle dinamiche a livello comunale.
«Anche in Ticino, le zone rimangono quelle attorno al Ceresio (Porza, Collina d’Oro, Sorengo, Lugano …) e al Lago Maggiore (Ascona, Minusio, Locarno, …). Solitamente è il reddito mediano locale a essere elevato e non quello di pochi singoli individui a innalzare il livello generale: segnale della ricerca di comunità benestanti che garantiscano un determinato contesto di vita. In queste zone, che tendono sempre più a collocarsi nell’area urbana, si osserva una maggior densità di residenti stranieri e la presenza di famiglie più numerose, con diversi figli», prosegue Daniele Mantegazzi.
Naturalmente la tassazione influisce in modo determinante per chi guadagna più di 100mila franchi, con una concorrenza che, al crescere del reddito, passa dal piano municipale a quello cantonale.
Transazioni immobiliari in Ticino
Transazioni immobiliari in Ticino
Una serie di criteri che mette sotto pressione il Ticino e richiede una visione a lungo termine, per conservare il non disprezzabile piazzamento attuale. La crescita del numero e dei valori delle transazioni di immobili di lusso nell’ultimo trentennio è indicativa. «La media di 36 transazioni per oggetti al di sopra dei 5 milioni di franchi degli anni Novanta è in pratica oggi triplicata, a 89, come il valore complessivo delle transazioni, passato da 370 milioni a 1 miliardo di franchi: il 25% del valore totale del mercato. I ticinesi restano la maggioranza degli acquirenti (circa il 60%) ma sono in calo, sia per volume che per valore, rispetto ai compratori da altri cantoni. Pur meno numerosi, gli stranieri, acquistano gli immobili più costosi: il valore medio supera il milione, contro circa 700mila franchi per i residenti», precisa il ricercatore.
In Ticino, la media di 36 transazioni per oggetti sopra i 5 milioni di franchi degli anni ’90 è in pratica oggi triplicata, come il loro valore complessivo, passato da 370 milioni a 1 miliardo: il 25% del valore totale del mercato. Gli acquirenti locali rimangono la maggioranza, ma in calo rispetto a quelli da altri cantoni e dall’estero.
I dati del Property Market Study, con cui ogni anno Brülhart & Partners fotografa nel dettaglio il mercato immobiliare ticinese, indicano che con 18mila franchi/mq i valori di picco per ville e appartamenti di lusso si registrano attualmente nelle aree di Lugano-Castagnola e Ascona, confermando la presenza dei due cluster, rispetto ai quali le altre regioni (Bellinzona, Valli, Mendrisio) mostrano livelli inferiori.
Quota di annunci di ville e appartamenti di lusso in Ticino
Gli annunci online segnalavano a inizio autunno 171 ville di lusso in vendita (4,4% del segmento) a un prezzo medio 6 milioni (vs.1,3 milioni) e 14mila Chf/mq (il triplo del resto del mercato). Sono invece 577 gli appartamenti in vendita sopra i 3 milioni (6,6% del mercato) per un prezzo medio di 4 milioni e 15mila Chf/mq. «In termini assoluti le ville raggiungono i prezzi più elevati, ma al metro quadro sono gli appartamenti a dominare. Entrambi hanno caratteristiche distintive, analoghe a quelle ricercate dalla clientela premium nel resto della Svizzera: vista lago, giardino privato, nuove costruzioni, garage e ascensore. E naturalmente lo spazio, come conferma la dimensione media doppia a quella del mercato sia per ville (440 mq vs. 260) che per appartamenti (270 vs. 140 mq)», descrive Daniele Mantegazzi. A inizio autunno sia la villa che l’appartamento più costoso in vendita in Ticino si trovavano a Porza: rispettivamente 28 e 12,5 milioni.
Se dunque il nostro territorio non è fanalino di coda, tuttavia non bisogna trascurare il ritardo rispetto ai cantoni leader – in particolare Ginevra, Zurigo, Zugo, Svitto, Obvaldo e Nidvaldo.
Transazioni immobiliari in Ticino
Transazioni immobiliari in Ticino
«Se si allarga l’orizzonte guardando alla distribuzione dei contribuenti con un reddito sopra i 10 milioni tra il 2008 e il 2021, si nota come in realtà all’interno degli hub citati ci sia un continuo dinamismo fra chi cresce e chi è in calo, come anche a livello comunale. Per non retrocedere, il Ticino dovrà essere in grado di attuare una duplice strategia sostenendo la crescita dei salari, fra i più bassi nel confronto nazionale, e assicurando le condizioni – non solo fiscali – che attirano e consolidano la permanenza dei contribuenti più facoltosi», conclude l’autore dello studio per Brülhart & Partners.
Sempre che non si ripresentino votazioni come quella “per il futuro” a rischiare di compromettere il sistema. Con 145,6 milionari ogni mille adulti, la Svizzera guida per ora nettamente la classifica della densità dei milionari: Hong Kong (96,1), Australia (85,2) e Stati Uniti (84,8) seguono con ampio distacco. Un patrimonio da non insidiare.
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