Chi meglio alloggia

Di principio, in Svizzera l’offerta di spazio abitativo spetta all’economia immobiliare privata, che si trova a garantire la creazione, la manutenzione e la gestione delle abitazioni in un contesto di mercato fortemente regolamentato. Accanto all’elaborazione del quadro normativo, la mano pubblica si limita invece in sostanza a promuovere puntualmente abitazioni a buon mercato.

A fare il punto, il focus dello studio immobiliare del III trimestre di Raiffeisen, “Esistono locatori migliori?”. Dall’analisi risulta che nel 2022 solo il 4% circa degli appartamenti in affitto apparteneva a Confederazione, cantoni o comuni, e anche la quota delle cooperative di costruzione di alloggi, promosse a vario titolo dalla mano pubblica, non andava oltre l’8%. Altrettanto esigua la percentuale di oggetti locati appartenenti a società immobiliari e imprese di costruzioni classiche (7%). La maggioranza degli appartamenti in affitto appartiene invece a operatori privati, orientati al rendimento, e tra questi dominano nettamente le economie domestiche private, che però tra il 2000 e il 2022 sono scesi dal 57% al 47%, vedendo prendere il largo gli istituzionali, oggi al 34%. Tendenza che pare destinata a indebolirsi leggermente, risentendo dell’inversione dei tassi. Oggi casse pensioni e assicurazioni sono molto meno spinte a investire nel mattone e dispongono nuovamente di alternative più attrattive. Alla loro passata avanzata ha probabilmente contribuito anche la crescente complessità nell’ambito di costruzioni e ristrutturazioni degli edifici residenziali: molti privati si trovano in difficoltà di fronte alla marea di leggi e normative e tendono pertanto ad affidare i loro oggetti a operatori professionali.

Circa due terzi degli oggetti costruiti nell’anteguerra sono in mano a privati, mentre più recente è l’abitazione, più è probabile che appartenga a un’impresa, confermando come i professionisti dominino sempre più l’attività di costruzione. La loro preferenza è accordata in genere alle superfici più piccole, che rispecchiano la maggior concentrazione sulle zone urbane e su nuovi oggetti, oltre a tradursi in maggiori ricavi al metro quadrato. Le cooperative sono invece più presenti nel segmento medio-grande, che proprio nelle zone urbane è spesso inaccessibile a molte famiglie.

Adeguamenti di affitto. Accanto a queste conseguenze principalmente strutturali delle differenti condizioni quadro e degli specifici interessi dei proprietari di appartamenti in locazione, si osservano variazioni significative anche nel comportamento nei confronti dei locatari, in particolare per quanto riguarda la fissazione dell’affitto, con le cooperative a offrire i più vantaggiosi, scarto che però può in parte essere ricondotto a fattori di ubicazione, stato e qualità degli oggetti. In ogni caso, con il passare degli anni gli affitti sono aumentati per tutti i tipi di proprietario, in particolare per le nuove costruzioni, probabilmente soprattutto a causa del forte incremento dei prezzi dei terreni e dei costi di costruzione, tendenza cui si sottraggono solo le cooperative (+1% confrontando 2018-2022 con 2010-2015) che dal canto loro possono beneficiare di allettanti condizioni preferenziali all’acquisto di terreni in zona urbana (sussidi) nonché di una spiccata concentrazione sulle ristrutturazioni e le nuove costruzioni sostitutive.

Sarà da vedere come la possibilità di aumentare gli affitti a partire da questo mese di ottobre (che tocca molti dei contratti in essere a seguito del primo rialzo nella storia del tasso ipotecario di riferimento, deciso a inizio giugno) verrà colta dai diversi operatori. Si può supporre che verosimilmente, come nel caso dei precedenti abbassamenti, si comporteranno secondo le loro diverse logiche, con in particolare evidenziando le differenze fra il rapporto più personale che si crea tra affittuario e locatore privato rispetto a quello che intercorre con un’amministrazione altamente professionalizzata.

Da molti punti di vista, i ‘migliori’ locatori sembrerebbero essere i committenti non orientati al rendimento. Rappresentano però soltanto un segmento di nicchia, spesso non accessibile a tutte le famiglie. Attraverso questi committenti, manifestamente vengono raggiunti risultati auspicabili dal profilo della politica sociale, in particolare nelle posizioni urbane più ambite, dove altrimenti sarebbe praticamente impossibile garantire un mix equilibrato. L’intervento dello stato rappresenta quindi un aspetto imprescindibile dell’offerta di spazio abitativo, soprattutto per i più svantaggiati, anche se metà circa dei locatari di abitazioni di cooperative risulta rientrare nei tre quintili di reddito superiori, che non avrebbe bisogno di questa promozione. È quindi lecito chiedersi se, alla fine, una promozione imperniata in modo specifico sui soggetti – dunque un sostegno diretto alle famiglie bisognose – non potrebbe produrre risultati ancora più auspicabili rispetto all’attuale strumento della promozione di oggetti. La domanda è legittima, tanto più che la trasparenza sui sussidi versati indirettamente ai committenti di utilità pubblica lascia parecchio a desiderare. Indagini rivelano che la rinuncia all’aggiudicazione dei terreni edificabili a prezzi di mercato e tassi d’interessi conformi al diritto della costruzione va di pari passo con elevati costi di opportunità. Mediante una promozione imperniata sui soggetti – leggi sussidio casa – questi fondi potrebbero invece sostenere in modo mirato le famiglie bisognose, garantendo un’efficacia ancora maggiore. Pertanto finché non sarà raggiunta una maggior verità dei costi sulla promozione dei committenti di utilità pubblica, questi ultimi sembreranno sì i ‘migliori’ locatori, ma non quelli più efficienti.

A prescindere da questo discorso, nel futuro prossimo l’offerta di spazio abitativo per l’intera popolazione resterà però compito prevalentemente degli attori che operano in base all’economia di mercato, che svolgono quindi un ruolo sociale da non sottovalutare e i cui interessi non possono assolutamente essere ignorati. In ogni caso, le grandi sfide attuali sul mercato degli appartamenti in locazione non potranno essere risolte mettendo in concorrenza i vari operatori: la penuria di terreni edificabili, l’incremento delle spese di costruzione e finanziamento, l’ondata di ricorsi o, ancora, problemi di diritto della locazione e della costruzione sono aspetti che li riguardano tutti, pertanto il dibattito pubblico dovrebbe concentrarsi soprattutto sulla ricerca di soluzioni a questi problemi strutturali.

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