Uno straniero residente all’estero che non intende trasferirsi in Svizzera è, in linea di principio, precluso dall’acquisto di immobili residenziali sul territorio. Il motivo risiede nella Legge federale sull’acquisto di fondi da parte di persone all’estero, meglio conosciuta come LAFE o Lex Koller.
Tra i pochi motivi di autorizzazione previsti, ai sensi dell’art. 9 cpv. 2 della LAFE, i Cantoni possono stabilire – tramite la propria legislazione – che un’autorizzazione venga accordata a una persona fisica che acquista un fondo come abitazione di vacanza. A introdurre questa facoltà, sollecitata in particolare dalla vocazione turistica o dalla pressione sul mercato immobiliare locale, sono stati finora i Cantoni di Appenzello Esterno, Berna, Friburgo, Glarona, Grigioni, Giura, Lucerna, Neuchâtel, Nidvaldo, Obvaldo, San Gallo, Svitto, Ticino, Uri, Vaud e Vallese. L’appartamento deve trovarsi in una località turistica designata dal Cantone, che è libero di determinare se solo precise zone o tutto il proprio territorio debbano essere qualificati come tali. Inoltre la possibile autorizzazione deve essere computata nel contingente attribuito ogni anno dalla Confederazione al singolo Cantone per le abitazioni di vacanza.
Per citare due esempi: il Canton Zurigo ha deciso di non introdurre tale motivo di autorizzazione – scelta dovuta, in parte, alla sua particolare situazione immobiliare, che vede il tema dell’accesso alla proprietà e degli affitti moderati sempre più oggetto di discussione. Il Ticino, invece, oltre a prevedere nella sua legislazione il motivo di autorizzazione per l’acquisto di abitazioni di vacanza, ha designato tutto il territorio cantonale come luogo turistico in cui l’acquisto di tali abitazioni è possibile, fatte salve eventuali norme pianificatorie locali in materia di residenza di vacanza.
Qualora previsto dalla legislazione cantonale, il rilascio di un’autorizzazione per l’acquisto di un’abitazione di vacanza è soggetto alle seguenti restrizioni, secondo la LAFE: (i) le abitazioni di vacanza non possono essere affittate tutto l’anno, ma solo periodicamente; (ii) l’acquisto deve avvenire in modo diretto e a nome di una persona fisica; (iii) la superficie netta abitabile ai sensi della LAFE (che in parte differisce dalla definizione prevista nella legislazione edilizia) non deve superare i 200 mq, e la superficie del terreno, di regola, i 1.000 mq – generalmente trattasi di appartamento in proprietà per piani; (iv) l’acquirente, il coniuge rispettivamente il partner registrato e i figli minori di 18 anni non devono già possedere un’abitazione in Svizzera.
Infine, nell’ambito del rilascio dell’autorizzazione, viene imposta un’importante restrizione: il divieto di rivendere l’abitazione di vacanza a terzi (anche svizzeri) entro 5 anni dall’acquisto – ciò impone una valutazione attenta dell’investimento, poiché motivi finanziari non consentono, in linea di principio, di ottenere una revoca a tale divieto.
Occorre inoltre analizzare con attenzione eventuali restrizioni legate alla Legge federale sulle abitazioni secondarie (LASec) o a normative locali dei Comuni, come ad esempio nei piani regolatori.
La normativa relativa all’autorizzazione LAFE per l’acquisto di abitazioni di vacanza da parte di persone estere è spesso oggetto di sviluppi giurisprudenziali. Recentemente, con decisione del 5 febbraio 2026 (decisione 2C_437/2024), il Tribunale federale svizzero ha chiarito la questione relativa al trasferimento di una casa di vacanza a un trust. Secondo la LAFE, l’acquisizione indiretta tramite strutture giuridiche come i trust è vietata. Di conseguenza, per l’Alta Corte i proprietari stranieri non possono trasferire la loro casa di vacanza a un trust di cui siano beneficiari, anche se ricoprono il ruolo di trustee, poiché manca il requisito della titolarità diretta da parte di una persona fisica.
Infine, la normativa relativa all’autorizzazione per l’acquisto di abitazioni di vacanza non è esclusa dal pacchetto di restrizioni previsto dalla possibile riforma della legislazione LAFE. Il Consiglio federale ha comunicato, in data 15 aprile 2026, l’apertura della procedura di consultazione sulla revisione della LAFE, fino al 15 luglio 2026. Tale revisione mira a introdurre particolari restrizioni all’attuale testo di legge. Tra le proposte, vi è la riduzione dei contingenti annui di autorizzazioni a disposizione dei Cantoni e la reintroduzione dell’obbligo di autorizzazione per le persone all’estero che intendono vendere la loro abitazione di vacanza a un’altra persona all’estero. Secondo la regolamentazione in vigore, la vendita di un appartamento di vacanza tra un cittadino italiano e una cittadina tedesca, ad esempio, non incide sul contingente cantonale, mentre in futuro ogni acquisto da parte di una persona all’estero verrebbe computato.
© Riproduzione riservata