Negli ultimi anni, il mercato immobiliare svizzero ha vissuto una trasformazione significativa: gli investitori istituzionali, come casse pensioni e assicurazioni, hanno ridotto la loro attività rispetto al passato, assumendo prevalentemente il ruolo di venditori piuttosto che di acquirenti. Solo in pochi casi, soprattutto quando si tratta di immobili particolarmente attrattivi e (già) conformi ai criteri Esg, hanno mantenuto un ruolo attivo nell’acquisizione. Questa dinamica ha lasciato spazio a investitori privati, attratti dalla possibilità di acquistare, riqualificare e rivendere beni immobili con l’obiettivo di ottenere rendimenti più elevati.
Se da una parte il mercato sembra offrire nuove opportunità ai singoli investitori privati, dall’altra permangono ostacoli rilevanti:
• Prezzi elevati: l’investimento diretto in immobili svizzeri richiede ingenti risorse finanziarie, sia in termini di capitale proprio che di accesso a finanziamenti di terzi.
• Necessità di diversificazione: la regola aurea degli investimenti impone di diversificare il portafoglio per ridurre i rischi, selezionando, pertanto, più immobili di diversa tipologia, posizione e segmento di mercato. Tuttavia, creare un portafoglio diversificato richiede risorse ancora maggiori, spesso fuori dalla portata dei singoli investitori.
• Competenze specifiche: investire direttamente in immobili da sviluppare offre rendimenti potenzialmente elevati, ma comporta anche necessità di competenze tecniche e gestionali che non tutti i privati possiedono.
Nonostante queste difficoltà, l’interesse dei privati verso investimenti immobiliari diretti rimane alto. La soluzione pratica? L’unione di più privati tramite la raccolta collettiva di capitale (pooling), finalizzata all’investimento congiunto in uno o più immobili. Il concetto non è esclusivo del settore immobiliare: è diffuso anche in altri ambiti finanziari, come il private equity.
I vantaggi sono evidenti: permette a singoli investitori privati di unirsi sotto un obiettivo comune, condividendo know-how e, spesso, garantendosi diritti di partecipazione alle decisioni. Si riduce così l’impegno finanziario del singolo e si apre la possibilità di gestire professionalmente portafogli immobiliari diversificati, seguendo business plan dettagliati. Il tutto nel solco del motto: l’unione fa la forza. Nel gergo del mercato immobiliare, queste forme di pooling vengono spesso definite quali Investment Club, Club Deal o – in tedesco – Tippgemeinschaften.
Non esiste una forma giuridica prescritta dalla legge per tali forme di investimento, sebbene alcune si prestino meglio di altre. Caratteristica chiave è la presenza di un diritto di partecipazione alle decisioni strategiche, spesso sancito da accordi tra soci (patti parasociali) o contratti specifici. La scelta della forma giuridica dipende anche (se non in primis) da considerazioni fiscali. Altri elementi da considerare sono dettati dalla struttura finanziaria desiderata, dalla durata di detenzione dell’immobile risp. degli investimenti, dalla governance e dalle modalità di uscita degli investitori (exit).
Il quadro legale elvetico è dunque, al riguardo, piuttosto flessibile, considerando che spesso gli investitori fanno capo alla pletora di strumenti e strutture previsti dal diritto societario. Con particolare riferimento agli investimenti immobiliari, vanno tuttavia considerati due importanti quadri normativi, spesso ignorati:
• Da un lato, la legislazione svizzera sugli investimenti collettivi di capitale (LICol). Questa disciplina e sottopone ad autorizzazione, approvazione e sorveglianza da parte della Finma determinate strutture di investimento collettivo di capitale, al fine di proteggere gli investitori e di garantire la trasparenza e il buon funzionamento del mercato finanziario. Ne sono esclusi determinati club di investimento, a condizione che rispettino specifici requisiti: in particolare, è essenziale che nei documenti costitutivi sia stabilito il diritto dei soci (o di una parte di essi) di prendere direttamente le decisioni di investimento, partecipando così attivamente alla definizione della strategia di investimento.
• Dall’altro, nel caso di investimenti in beni immobili di tipo residenziale, vanno sempre rispettate le restrizioni imposte dalla Lafe (meglio conosciuta come Lex Koller), che limita la partecipazione di persone o veicoli esteri all’investimento.
In conclusione, i vantaggi di queste forme di investimento realizzate congiuntamente da singoli investitori privati riuniti sono, come visto, evidenti. Tuttavia, è fondamentale prestare particolare attenzione all’aspetto normativo, per evitare di adottare strutture che possano violare le normative del mercato finanziario.
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