Nel frenetico mondo degli investimenti immobiliari, il 2023 è caratterizzato da numerose sfide per gli investitori. L’impennata dei tassi di inflazione, il crollo di banche di rilievo (come Svb) e le continue tensioni geopolitiche hanno avuto pesanti ripercussioni sul mercato immobiliare. Tuttavia, queste sfide celano anche opportunità per coloro che sono disposti a navigare in queste torbide acque.
Come conseguenza dei recenti eventi, il mercato immobiliare ha subito un contraccolpo significativo, con il crollo dei tassi Ltv (rapporto tra l’importo di un finanziamento e il valore del bene) ai livelli più bassi degli ultimi trent’anni. Questo calo senza precedenti dei tassi Ltv riflette un approccio più cauto adottato dai finanziatori, volto a mitigare i rischi e a stabilizzare il mercato. Nell’attuale contesto economico, alcuni investitori sostengono che gli immobili appaiono sopravvalutati, presentando significativi rischi di ribasso. Conseguentemente si è già registrato un calo del 5-15% delle valutazioni, con variazioni a seconda di settori e aree geografiche.
Le principali Banche Centrali hanno intrapreso un ciclo concentrato e aggressivo di rialzi dei tassi di interesse che ha spinto l’Eurozona in una recessione tecnica e che potrebbe potenzialmente portare anche gli Stati Uniti sulla stessa rotta. Sebbene sia atteso un calo dell’inflazione, il timore è che possa attestarsi intorno al 3-4%, inducendo così a mantenere i tassi elevati fino al 2024. In tale scenario, il settore immobiliare è stato una delle prime classi d’investimento a dover fronteggiare gli effetti dell’incertezza nell’intero spettro economico. È sotto pressione e deve affrontare molti ostacoli.
La transizione verso un contesto di tassi d’interesse più alti ha causato un’impennata dei costi dei prestiti immobiliari. Questo aumento ha colto di sorpresa il settore, ormai abituato da dieci anni a tassi d’interesse straordinariamente bassi. Di conseguenza, gli sviluppatori immobiliari si trovano con la forte necessità di liberare capitale per migliorare la loro situazione finanziaria ed evitare di violare i vincoli contrattuali. Questa urgenza è stata esacerbata dall’aumento dei prezzi delle materie prime e dalla carenza di manodopera, provocando una pressione maggiore sul settore.
Infine, la diminuzione del valore degli immobili e le incertezze sul piano economico hanno reso cauti i finanziatori tradizionali come le banche. Ne sono risultati standard di sottoscrizione più rigidi e pratiche più selettive nella concessione di prestiti. Contemporaneamente, nei prossimi anni dovrà essere rifinanziato un volume significativo di debito, creando ulteriori sfide per i mutuatari.
È evidente che il finanziamento di crediti risulta sempre più difficile, negli ultimi mesi si sono verificati molti casi di sviluppatori immobiliari con bilanci sani che non sono riusciti a raccogliere capitali sufficienti per finanziare progetti nelle principali città europee a condizioni vantaggiose.
I maggiori costi del credito e la carenza di finanziamenti, unitamente alla svalutazione degli asset e ai bilanci finanziariamente sovraesposti, hanno messo in difficoltà alcuni mutuatari. Sono numerosi i casi di fondi immobiliari, sviluppatori immobiliari, family office e proprietari privati che, gravati da una forte esposizione, ricorrono alla vendita dei propri asset a prezzi sempre più ribassati. Tuttavia, l’aumento di venditori in difficoltà offre interessanti opportunità agli investitori con sufficiente liquidità. I gestori patrimoniali hanno riconosciuto questo trend e hanno lanciato nuovi veicoli d’investimento fatti su misura per cogliere queste occasioni.
I maggiori costi del credito e la carenza di finanziamenti, unitamente alla svalutazione degli asset e ai bilanci finanziariamente sovraesposti, hanno messo in difficoltà alcuni mutuatari. Sono numerosi i casi di fondi immobiliari, sviluppatori immobiliari, family office e proprietari privati che, gravati da una forte esposizione, ricorrono alla vendita dei propri asset a prezzi sempre più ribassati
Tali veicoli hanno una scadenza di 4-6 anni e mirano all’acquisto di unità immobiliari a prezzi favorevoli. Successivamente, gli immobili vengono ristrutturati e venduti a un valore di mercato superiore o subiscono trasformazioni che ne accrescono il valore, come l’aggiunta di piani o la conversione di locali commerciali in ambienti residenziali. In genere questi progetti hanno una durata di 12-30 mesi e offrono possibilità di uscita relativamente certe, soprattutto se localizzati nelle principali città e nelle regioni turistiche più ricercate.
Entrando nel secondo semestre del 2023, per gli operatori del mercato immobiliare è fondamentale monitorare attentamente le tendenze emergenti e adeguare le loro strategie di conseguenza. La svolta verso la disinflazione segnala un cambiamento nelle dinamiche di mercato, generando opportunità per gli acquirenti e spingendo i venditori a rivalutare le strategie di prezzo. Restando ben informati e reattivi, gli operatori del settore avranno sicuramente la capacità di muoversi in un panorama mutevole prendendo decisioni ponderate. Nonostante un 2023 complicato, il mercato immobiliare offre ancora spunti interessanti. Spetta però agli investitori più accorti riuscire a coglierli.
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