In Svizzera, il trasferimento della proprietà immobiliare richiede – fatte salve determinate eccezioni di legge – un atto pubblico notarile. Questo processo garantisce sicurezza e trasparenza, proteggendo sia l’acquirente che il venditore da contrarre negozi affrettati. Il notaio verifica l’identità delle parti, la conformità legale del contratto e informa sulle conseguenze fiscali e civili dell’operazione, come pure in merito alle conseguenze in caso di attestazioni inveritiere (ad esempio, una dissimulazione del prezzo di compravendita).
L’iscrizione nel registro fondiario, basata sull’autenticazione del notaio, è essenziale per rendere vincolante il passaggio di proprietà. Nel sistema elvetico, la corretta gestione del registro fondiario riveste un carattere fondamentale. Terzi in buona fede che acquistano proprietà o diritti reali basandosi su un’iscrizione nel registro fondiario sono tutelati. La gestione accurata del registro fondiario non permette quindi lacune o imprecisioni.
In Svizzera, l’organizzazione del notariato varia a seconda del cantone. Esistono tre principali modelli: il notariato pubblico, dove i notai sono dipendenti statali, come a Zurigo; il notariato indipendente, dove i notai lavorano per conto proprio (come in Ticino, dove i notai devono anche essere avvocati); e le forme miste, dove le competenze sono suddivise per ambiti specifici.
Nel mercato immobiliare svizzero, è pratica comune che l’acquirente e il venditore stipulino accordi di riservazione scritti. Questi accordi vengono spesso sottoscritti per garantire l’acquisto o la vendita futura di un immobile, sovente con il coinvolgimento di intermediari immobiliari. Solo successivamente le parti formalizzano il contratto dal notaio. Questi accordi di riservazione spesso includono un acconto, che può essere perso – quale penale – se l’atto notarile finale non viene formalizzato entro un dato termine.
Seppur prassi, questi accordi di riservazione presentano rischi significativi. In primis, difettando della forma di atto pubblico notarile richiesta per contratti e precontratti immobiliari, non sono vincolanti. Il venditore potrebbe quindi vendere l’immobile a terzi, in violazione dell’accordo scritto. In tal caso, recuperare l’acconto già versato potrebbe risultare difficile per l’acquirente.
Inoltre, secondo una criticata giurisprudenza del Tribunale Federale Svizzero, le clausole penali contenute in tali accordi di riservazione, volte a rimborsare il cosiddetto interesse negativo, possono – in determinate circostanze – essere fatte valere dal venditore in caso di inadempimento dell’acquirente, anche se non sono previste in un atto pubblico notarile. L’interesse negativo si riferisce, nel caso in esame, ai danni subiti da un venditore che ha fatto affidamento sull’accordo preliminare, poi non rispettato, come – ad esempio – le spese sostenute o la perdita di altre opportunità di vendita dell’immobile.
Alla luce di quanto detto, i rischi per l’acquirente di firmare tali accordi di riservazione sono evidenti. Prima di sottoscrivere un accordo e versare acconti, è consigliabile farlo esaminare da un esperto. In generale, è meglio evitare tali accordi e procedere direttamente alla redazione di un atto notarile, con l’acconto depositato sul conto del notaio.
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