In questi anni è aperta la discussione sulla necessità di adeguare le zone edificabili all’evoluzione e alle necessità edificatorie future che la Legge Federale sulla Pianificazione del Territorio stabilisce in un periodo di 15 anni. In quest’ottica, sono stati inviati agli enti locali espliciti inviti ad adeguare – leggasi ridurre – zone edificabili ritenute troppo ampie (sovradimensionate), inviti considerati vincolanti e ai quali i Cantoni devono pertanto adeguarsi.
Qualora si renda necessario un dezonamento e, quindi, un fondo sito in zona edificabile venga retrocesso a zona non edificabile, tale operazione equivalente a un’espropriazione materiale implica l’obbligo di un risarcimento integrale del pregiudizio subito.
Trattandosi di fondi non edificati o parzialmente edificati, il presupposto all’indennizzo è che sia esistita secondo parametri oggettivi un’alta probabilità di una futura realizzazione urbanistica. Secondo una recente decisione del Tribunale Federale (caso “Melligen”, dal nome del comune nel quale sono situati i fondi in questione) riportata e criticata in un contributo a firma Renata Trajkova pubblicato sul numero di Marzo 2026 della “Schweizerische Juristenzeitung”, la massima istanza giudicante elvetica non si è però fatta guidare da questo principio dei parametri oggettivi, ma ha applicato parametri soggettivi che l’hanno portata a negare il diritto al risarcimento a seguito di esproprio materiale.
Da distinguere dai dezonamenti, che di principio danno diritto a un indennizzo per esproprio materiale, è la mancata attribuzione a zona edificabile, che non dà diritto a risarcimento, che si verifica secondo un espediente giuridico sviluppato dal Tribunale Federale qualora al momento dell’introduzione della legislazione sulla pianificazione un fondo non venga assegnato a una zona edificabile. E ciò si è verificato anche per zone che sono entrate in vigore con la Legge sulla Pianificazione del Territorio del 22 Giugno 1979, ma che non adempiono ai principi pianificatori federali.
Qualora si renda necessario un dezonamento e, quindi, un fondo sito in zona edificabile venga retrocesso a zona non edificabile, tale operazione equivalente a un’espropriazione materiale implica l’obbligo di un risarcimento integrale del pregiudizio subito.
Il diritto al pieno risarcimento in caso di esproprio materiale è stabilito al fine di garantire il rispetto della garanzia della proprietà così come statuito nella nostra Costituzione. Questo diritto si verifica qualora la misura pianificatoria sia giuridicamente valida, ossia adempia ai principi legali che devono essere osservati qualora vengano toccati i principi fondamentali garantiti dalla Costituzione. Questi principi sono: l’esistenza di una base legale; l’esistenza di un interesse pubblico; la proporzionalità della misura allo scopo che si intende raggiungere. Solo a fronte di tali presupposti si può parlare di un dezonamento che dia diritto al pieno risarcimento.
Se queste condizioni sono rispettate e il dezonamento comporta per il proprietario toccato un pregiudizio grave non compatibile con la garanzia della proprietà, in quanto viene privato dello sfruttamento attuale o futuro del suo fondo, si deve esaminare se la possibilità edificatoria di cui viene privato era molto probabile.
Sinora il Tribunale Federale per giudicare l’esistenza del presupposto della probabilità edificatoria applicava criteri oggettivi. Ossia si riferiva alle circostanze sia giuridiche che fattuali che al momento potevano influenzare le possibilità edificatorie consistenti nello stato della pianificazione comunale e cantonale, nella localizzazione e nelle caratteristiche del fondo, nella presenza delle infrastrutture di base atte a permettere l’edificazione e nell’esistenza di uno sviluppo edificatorio nelle vicinanze. La necessità che vengano adottate ulteriori misure di valorizzazione del comparto in questione non per questo deve portare però a negare un risarcimento, in quanto determinati solo le circostanze che definiscono ogni singolo caso.
In quello “Melligen” il Tribunale Federale avanza due argomenti per negare il diritto al risarcimento. Dapprima ritiene che un proprietario che in un orizzonte pianificatorio di 15 anni non ha intrapreso alcuna misura concreta e verificabile atta a rendere possibile l’edificazione del proprio fondo non abbia diritto in caso di dezonamento a un risarcimento per esproprio materiale. Ma senza aver approfondito ulteriormente questo criterio, la massima istanza giudicante svizzera poggia su un altro argomento per sostenere l’inesistenza del diritto risarcitorio, e cioè che il proprietario ricorrente non aveva espresso alcuna intenzione edificatoria per decenni e che a seguito di disaccordi con l’altro comproprietario non avrebbe potuto comunque procedere in tal senso. Questi costituiscono però criteri di giudizio soggettivi che hanno implicazioni sul valore in quanto tale della proprietà fondiaria e che potrebbero influenzare negativamente il valore di mercato dell’immobile, e quindi il principio della sicurezza giuridica. Resta da sperare che questi criteri rimangano confinati al caso singolo in esame e non costituiscano una modifica della prassi giudiziaria nelle fattispecie di esproprio materiale.
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