Sebbene la Bce abbia proseguito a tagliare i tassi di interesse di riferimento, diversi fattori di tensione continuano a frenare un vero e proprio allentamento, ostacolando un calo duraturo dei tassi a lungo termine, premessa per una significativa riduzione dei rendimenti immobiliari. La politica monetaria più accomodante della Bce contribuisce tuttavia all’irripidimento della curva dei rendimenti, rafforzando l’appeal degli asset immobiliari.
Per quanto concerne il real estate commerciale europeo (uffici, siti industriali, negozi, alberghiero, settore sanitario), dopo un 2024 caratterizzato dalla ripresa dei volumi d’investimento, l’avvio del 2025 rivela nel complesso una certa stabilità, che nasconde però dinamiche contrastanti a livello regionale. Nel primo trimestre in Europa sono stati investiti in immobili commerciali 36,6 miliardi di euro, per un totale di 165 miliardi di euro sull’arco degli ultimi 12 mesi. Dopo gli aggiustamenti osservati nei due anni precedenti, il mercato sembra dunque essere entrato in una fase di consolidamento. Percentualmente, gli investitori europei rafforzano la loro presenza, rappresentando il 40% dei volumi investiti, mentre i flussi nordamericani sono in calo a causa della latente incertezza geopolitica. Le differenze regionali sono importanti: se in Francia i volumi di investimento nel primo trimestre dell’anno sono aumentati del 41% su base annua, Germania e Regno Unito hanno registrato rispettivamente un calo del 7% e del 31%.
Volume degli investimenti in immobili commerciali in Europa
In mld di euro, valori cumulativi su 12 mesi, 2006-2025
Sia negozi che uffici hanno segnato una crescita significativa dei volumi di investimento, con aumenti rispettivamente del 17% e del 25%, dopo una fase di aggiustamenti di valore. I rendimenti degli uffici prime hanno registrato un leggero calo, riflettendo il rinnovato interesse degli investitori per questa asset class dopo un periodo di significativa correzione del valore e il miglioramento delle condizioni di finanziamento. A fine marzo, nelle capitali europee i rendimenti prime si attestano tra il 4% e il 5% (Parigi 4,2%; Londra 4%; Milano 4,5%; Amsterdam 5%; Berlino 4,8%; Madrid 4,85%), mentre nelle grandi metropoli variano dal 5,5% al 6,5% (Lille 5,85%; Lione: 5,5%).
Gli investitori si dimostrano ancora molto selettivi, privilegiando gli immobili ben posizionati che soddisfano i più recenti standard tecnici e ambientali, mentre gli immobili secondari rimangono sotto pressione con rendimenti più elevati e una domanda inferiore.
Il volume delle transazioni sta registrando un leggero aumento, ripresa che rimane però contrastante a seconda dei mercati. Berlino registra un calo del 25% su base annua, raggiungendo il livello più basso dal 2013, mentre a Francoforte e Dublino è più che raddoppiato nello stesso periodo. Sostenuti dalla domanda concentrata su immobili di qualità, i canoni di locazione hanno continuato a crescere nel primo trimestre del 2025, ma a un ritmo meno sostenuto rispetto al 2024. Al contempo, la preferenza per immobili moderni spinge i proprietari a reinvestire capitali per ristrutturare i propri immobili al fine di rimanere competitivi.
L’offerta continua ad aumentare, alimentata dalla consegna di progetti avviati prima della crisi e dal rallentamento della domanda, nonché dagli spazi liberati dalle strategie di razionalizzazione immobiliare. Solo in tre città – ad Amburgo, L’Aia e Madrid – il tasso di sfitto è calato nel primo trimestre dell’anno.
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