La casa di proprietà resta un desiderio, più o meno forte, e che pur passando le generazioni, e nonostante ciò che diversi studi antropologici vadano predicando da ormai molto tempo, sopravvive e prospera. La Svizzera, con un modesto 36% di proprietari dell’immobile in cui risiedono abitualmente, è in fondo alla classifica europea, dove invece si segnalano Italia (77%) e Francia (58%), per ragioni economiche, finanziarie, e culturali. Ma qualcosa sta cambiando.
In Svizzera, secondo diverse indagini, il 60% dei locatari si dichiara molto favorevole a diventare proprietario di un immobile, eppure molti dubitano di poterselo permettere, e oltre il 75% ritiene sia difficile, o del tutto irrealizzabile. A fare la differenza? Molto spesso determinante è la presenza o meno di un immobile all’interno del perimetro familiare. I figli di proprietari sono meno pessimisti sulla concretizzazione di tale desiderio, anche perché la trasmissione all’interno della famiglia viene percepita come una via più accessibile rispetto all’acquisto sul mercato.
Ciononostante, diversamente da quanto si sarebbe spinti a credere, solo il 26% dei proprietari ha ricevuto l’immobile, il terreno, o entrambi, dai rispettivi genitori. Un dato che relativizza il peso delle trasmissioni ereditarie, a prescindere da motivazioni storiche tutt’altro che banali, se si pensa che la diffusione della casa di proprietà aumenta dal 1970.
L’abitazione dei genitori
Motivazioni per cui i figli non sono interessati ad acquisirla (in % dei rispondenti)
A determinare la cessione dell’immobile all’interno del perimetro familiare sono spesso le emozioni, prim’ancora che problemi di salute, decessi o mutamento degli equilibri interni alla famiglia. Stando a quanto riferiscono gli eredi, determinante nell’innescare il trasferimento è il desiderio dei genitori, per i quali sono però decisivi sia la disponibilità dei figli a prendere in consegna la casa, che la pianificazione della fase successiva della vita (63%). Nell’85% dei casi i genitori sono particolarmente propensi a cedere l’immobile, o a valutarne attentamente la cessione, alla generazione successiva, mentre un modesto 6% esclude tale ipotesi.
Tra le motivazioni, il 45% dei casi esplicita il desiderio di sostenere finanziariamente la prole, mentre un 30% evidenzia anche la volontà di mantenere in famiglia la proprietà dell’immobile per ragioni affettive, e un 21% perché l’immobile non soddisfa più le esigenze personali. La generazione successiva, curiosamente, indica sia il legame affettivo che il vantaggio finanziario tra le principali ragioni del sì, per quanto è altrettanto vero che la disponibilità ad acquisire l’immobile sia inferiore alla propensione a cederlo. Solo nel 50% dei casi i figli dichiarano di accettare di ricevere l’immobile, mentre un ulteriore 20% è indeciso.
È interessante osservare alle motivazioni di quello che potrebbe risultare, almeno in apparenza, un paradosso. I non interessati sono spesso familiari che hanno già acquisito un immobile attraverso altri canali oppure che non ritengono l’ubicazione adeguata al proprio progetto di vita.
Stando ai dati dell’Ufficio federale di statistica solo il 14% della popolazione svizzera risiede in zone rurali, ma secondo la recente indagine quasi il 50% dei proprietari vive in campagna. Nella maggior parte dei casi, dunque, il luogo dell’immobile dei genitori non risponderebbe al progetto di vita dei figli, che tipicamente, in linea con l’86% della popolazione, vede il centro dei propri interessi in città, o comunque vicino ai grandi agglomerati urbani, magari anche in altri Cantoni. Dunque, sì emozioni ma anche praticità.
Diversamente da quanto si creda, solo il 26% dei proprietari ha ricevuto l’immobile, il terreno, o entrambi, dai rispettivi genitori. Un dato che relativizza molto il peso delle trasmissioni ereditarie, a prescindere da motivazioni storiche tutt’altro che evidenti» Alessandra Fazioli Gilardi, Consulente in successioni di Raiffeisen Svizzera nella regione di lingua italiana
Non è l’eccezione, anzi spesso è proprio la regola, che in queste delicati fasi di trasferimento possano insorgere conflitti intergenerazionali, e intragenerazionali. In oltre un terzo dei casi i genitori sottolineano la difficoltà dell’operazione, e di riuscire ad accontentare tutte le parti coinvolte, in maniera equa, e altrettanti pongono l’attenzione sulla gravosità del compito di mediazione tra i figli. Se l’insorgere di screzi o dissapori non è dunque un evento raro, è molto improbabile che gravi conflitti si trascinino nel tempo: lo dichiara solo l’1% dei cedenti, e il 5% dei riceventi.
A seconda dei casi, sull’intera operazione possono incidere diversi fattori, riconducibili principalmente a prezzo e tempistiche. Chi cede ha solitamente un orizzonte temporale di 10–15 anni, collocando quindi il trasferimento in una fase più avanzata della vita; chi riceve tende invece ad avere maggiore urgenza e a privilegiare una conclusione entro 6–10 anni. I problemi nascono però ancor più di frequente all’interno della stessa generazione, dunque in assenza di un accordo tra fratelli. Senza trascurare le modalità con cui viene regolata tale cessione; in questi casi i dettagli assumono un ruolo determinante.
Un gap di conoscenze
Quanto si ritiene esperto di queste tematiche?
Consulenti sì, ma quali?
Il ruolo svolto dai consulenti nell’acquisizione dell’immobile dei genitori
Il principio che deve regolare l’intero processo è l’equità di trattamento di tutte le parti coinvolte, ma non è immediato capire cosa significhi ‘equo’, e cosa invece potrebbe non esserlo. Perfettamente comprensibile se si considera che la cessione di un immobile non sia una pratica molto frequente; dunque non sorprende che il 40% della popolazione svizzera dichiari di non conoscere la materia.
Come è disciplinato l’obbligo di collazione tra fratelli? Quali conseguenze ha la rinuncia dell’immobile da parte dei figli? Quali implicazioni ci sono per la previdenza e la sicurezza finanziaria dei genitori se cedono parte della sostanza? Quali effetti avrebbe sul regime dei beni dei coniugi e sul diritto successorio?
Il 54% del campione statistico afferma di conoscere in misura scarsa o nulla gli effetti di una donazione sulla successiva divisione ereditaria, contro un modesto 4% che si dichiara ben preparato. Analogamente, risultano poco compresi anche il diritto di prelazione e la partecipazione all’eventuale aumento di valore dell’immobile al momento dell’apertura della successione. È molto difficile colmare tali lacune, il che rende gravoso il compito dei genitori, per questo motivo vengono spesso coinvolti consulenti terzi (fiscali, legali e bancari) con l’obiettivo di supportare tutte le parti e prevenire dispute. Tuttavia, secondo molti degli interessati, tali figure intervengono troppo tardi nel processo, quando le criticità si sono già manifestate.
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