TM   Novembre 2023

Un parco ancora poco verdeggiante

Per soddisfare gli obiettivi di politica energetica della Confederazione, il settore immobiliare, fra i più inquinanti, dovrà pressoché azzerare le emissioni. A che punto si è oggi? E quali sono le misure di ristrutturazione energetica più efficaci per proprietari, inquilini e ambiente? L’analisi di Andrea Boschetti, Manager di Wüest Partner.

Andrea Boschetti

di Andrea Boschetti

Manager di Wüest Partner

Edificio facciata

Dal 2050, le emissioni di CO2 in Svizzera non dovranno superare quelle assorbite dallo stoccaggio naturale e tecnico. A oggi il parco immobiliare nazionale è responsabile del 26% delle emissioni. In futuro, dunque, non solo dovranno essere costruiti edifici nuovi a impatto zero, ma anche quelli esistenti dovranno essere energeticamente più efficienti. Solo una solida base di dati potrà consentire ai responsabili politici di procedere in modo differenziato e prendere decisioni a lungo termine. Infatti, per il risanamento di edifici è importante stabilire i giusti incentivi, determinando le corrette priorità e facendo leva laddove è possibile ottenere il massimo più rapidamente possibile. Per pianificare il percorso verso l’obiettivo bisogna innanzitutto sapere a che livello ci si colloca e, quando si è in viaggio, poter verificare direzione e velocità di avanzamento. Sono dunque necessari parametri di riferimento non solo per misurare i progressi generali, ma che consentano a ogni proprietario di confrontare i propri immobili con quelli analoghi e di adottare le giuste misure.

 

Emissioni medie gas serra di un edificio riscaldato per regione

In kg CO2 equivalenti per mq di superficie e anno.

Fonte: REA; Wüest Partner 2023.

Status quo

In media, un edificio svizzero riscaldato emette ca. 33 kg di CO2 per metro quadro di superficie di riferimento energetico (Sre) all’anno, di cui circa 73% sono emissioni generate sul posto dalla produzione di calore fossile (Scope 1). Notevole però la variazione fra le regioni, con le aree montane penalizzate dalla maggiore altitudine, da temperature esterne più rigide e più giorni di riscaldamento. Inoltre, le reti di teleriscaldamento sono qui ancora poco diffuse e le pompe di calore aria-acqua diventano tanto più inefficienti quanto più freddo è il luogo in cui si trova l’immobile. Non sorprende quindi che nelle zone montane, oltre ai sistemi di riscaldamento a combustibili fossili, vi sia un numero superiore alla media di sistemi a legna ed elettrici.

In cima alla classifica degli edifici più inquinanti sono gli immobili residenziali, responsabili del 18% delle emissioni totali di CO2, case unifamiliari in testa, mentre fanno meglio le plurifamiliari, a fronte del risparmio di calore interno garantito dalla maggiore densità di occupanti per metro quadro e dall’inferiore perdita di calore grazie alla costruzione più compatta (minore superficie di involucro esterno rispetto allo spazio abitativo). Poiché però il 57% di Sre degli edifici residenziali è rappresentato da abitazioni plurifamiliari, in termini assoluti causano maggiori emissioni a livello complessivo.

Nel suo Immo-Monitoring 2024/01 (pubblicato questo ottobre e fonte del presente articolo) per la prima volta Wüest Partner segue un approccio bottom-up per stimare le emissioni di CO2 del patrimonio immobiliare svizzero (Scope 1, 2 e 3.3), creando una nuova e importante base di dati e valori di riferimento. Successivamente al controllo e al completamento dei dati mancanti dal Registro federale degli edifici e delle abitazioni, Wüest Partner è stata in grado di determinare la fonte di produzione di calore per quasi il 96% dei casi. Per il calcolo delle emissioni è stato impiegato il modello “CO2 Calculator” sviluppato internamente che simula il fabbisogno energetico per ogni edificio.

  • Scope 1: Emissioni fossili dirette in loco (p. es. riscaldamento a olio o a gas).
  • Scope 2: Emissioni derivanti dalla produzione di energia importata come l’elettricità (ad es. per far funzionare una pompa di calore) o il teleriscaldamento (ad es. quando si bruciano i rifiuti).
  • Scope 3.3: Emissioni derivanti dai processi per estrazione, produzione e trasporto del vettore energetico (petrolio, gas) o per gli impianti di produzione e il trasporto di energia elettrica (p. es. la manutenzione delle reti elettriche).

Quasi la metà degli edifici residenziali è costituita da abitazioni in locazione, per due terzi (circa 215 milioni di mq di Sre) ancora riscaldate con combustibili fossili. La scelta di risanarle energeticamente è quindi molto importante per la transizione energetica, e la fattibilità economica gioca un ruolo fondamentale per incentivare i proprietari a investire.

Tre le principali misure possibili:
1) sostituzione di un sistema di riscaldamento fossile con uno non fossile (da olio o gas a pompa calore o teleriscaldamento);
2) maggiore isolazione termica dell’involucro esterno: riduzione del consumo e aumento del comfort abitativo;
3) installazione di un impianto fotovoltaico: minori spese e grazie all’auto-approvvigionamento e riduzione delle emissioni derivanti dalla produzione di energia importata, come l’elettricità o il teleriscaldamento (Scope 2).

 

Il 56% scalda ancora con olio o gas

% sistemi di riscaldamento in Svizzera, 2023

sistemi-riscalmento-svizzera
Fonte: REA; Wüest Partner 2023.

Emissioni di gas serra per sistema di riscaldamento

In kg CO2-equivalenti per mq Sre e anno.

Emissioni di gas-serra-sistemi-riscaldamento
Fonte: REA; Wüest Partner 2023.

Vantaggi per tutti

Se, a fronte dell’investimento, il vantaggio per i proprietari si traduce in un reddito netto da locazione più elevato e nell’aumento del valore di mercato dello stabile, per gli inquilini da una parte comporta una riduzione delle spese accessorie, ma dall’altra può giustificare un aumento della pigione netta a seguito del trasferimento di parte degli investimenti sostenuti dal proprietario. Tuttavia un leggero aumento del canone di locazione lordo risulta ben accetto da molti locatori. Infatti, il risanamento energetico non solo porta a un migliore equilibrio ambientale dell’edificio, ma in molti casi aumenta anche il comfort abitativo (ventilazione confortevole, nuove finestre che riducono l’inquinamento fonico, ecc.).

Indiscutibile che l’ambiente ne tragga beneficio, ma l’efficienza (riduzione effettiva delle emissioni e risparmio energetico rispetto all’investimento) resta un fattore cruciale: ad esempio, a parità di investimento, il risultato per un edificio relativamente nuovo e relativamente ben isolato è inferiore a quello di un edificio la cui ristrutturazione è necessaria da tempo.

Sia per i proprietari (ritorno sull’investimento), sia per gli inquilini (affitto lordo) che per l’ambiente e i benefici sociali, la sostituzione del riscaldamento è la misura energetica più efficiente, da privilegiare se le risorse finanziarie sono limitate, effettuando l’adeguamento dell’isolamento soprattutto negli immobili particolarmente mal isolati.
Andrea Boschetti

Andrea Boschetti

Manager di Wüest Partner

Meccanismi economici

Il fatto che un risanamento energetico produca effettivamente vantaggi dipende da molti fattori differenti. Fra i numerosi meccanismi di impatto economico, di seguito i principali.

  • Aumento del valore di mercato: gli immobili risanati hanno generalmente un valore di mercato più elevato rispetto a quelli non ristrutturati. Ciò può essere ricondotto ai maggiori ricavi da pigioni (trasferimento di parte dei costi di investimento sui canoni di locazione in essere netti e canoni di locazione netti più elevati in caso di nuova locazione), ai ricavi dalla vendita dell’elettricità in esubero prodotta dall’impianto fotovoltaico e al tasso di capitalizzazione più basso.
  • Incentivi: lo Stato concede incentivi per i risanamenti energetici che possono essere ‘diretti’ (partecipazione a parte dei costi sostenuti) o ‘indiretti’ (deducibilità fiscale). Entrambi contribuiscono a ridurre i costi di investimento.
  • Diritto di locazione: il diritto locativo regola l’entità della quota di investimenti a valor aggiunto che può essere trasferita agli inquilini esistenti. Il reddito netto da locazione aumenta così grazie al (parziale) trasferimento dei costi.
  • Nuove locazioni: riaffittando un appartamento quando l’edificio viene ristrutturato, il proprietario può trarre vantaggio dal fatto che la disponibilità a pagare degli inquilini si basa sull’affitto lordo. Ciò significa che l’affitto netto può essere aumentato in misura pari ai minori costi accessori.
  • Riduzione dei rischi: l’aumento dei prezzi dell’energia, la diminuzione dell’attrattiva del mercato e della disponibilità delle risorse o l’aumento delle normative sono rischi che possono essere contrastati (anche) con procedendo a un risanamento energetico, riducendo così le incertezze e aumentando la commerciabilità.
  • Capitale terzi: il finanziamento con capitale terzi degli investimenti può avere un importante impatto sulla redditività e il proprietario può impegnare meno risorse finanziarie proprie, a loro volta utilizzabili per progetti con maggiore redditività. Non da ultimo, i costi per gli interessi sul capitale terzi ridurrebbero l’onere fiscale.

Inversione di tendenza

N. alloggi in affitto (migliaia) per periodo costruzione e fonte di riscaldamento

Affitti per periodo di costruzione e fonte di riscaldamento
Fonte: REA; Wüest Partner 2023.

Emissioni per tipologia di edificio

In kg CO2-equivalenti per mq Sre e anno.

Fonte: REA; Wüest Partner 2023.

Benefici sociali

L’inquinamento ambientale e i danni climatici causano alti costi sociali: calcolando 230.- franchi per tonnellata di CO2, l’ammontare dei costi sociali risparmiati corrisponde all’incirca all’importo degli incentivi diretti erogati. Aggiungendo i benefici fiscali, in genere i contributi statali superano notevolmente i costi sociali. Questo vale soprattutto per le ristrutturazioni complete. Nel caso della semplice sostituzione dell’impianto di riscaldamento, invece, i costi sociali risparmiati tendono a essere significativamente superiori ai contributi statali. Pertanto, la promozione della sostituzione degli impianti di riscaldamento è anche la misura più efficiente dal punto di vista sociale.

Detrazioni fiscali

I risanamenti energetici offrono la possibilità di richiedere detrazioni fiscali: i costi di ristrutturazione, al netto delle sovvenzioni, riducono il reddito imponibile per le persone fisiche e l’utile netto per quelle giuridiche. In quest’ultimo caso, tutte le spese sono deducibili, mentre per le persone fisiche lo sono unicamente gli investimenti che mantengono il valore. Tuttavia, i risanamenti energetici godono di uno status speciale e sono completamente deducibili, rendendoli ancora più interessanti. Inoltre, nel caso di costi di investimento maggiori rispetto al reddito imponibile dell’anno di ristrutturazione, possono essere riportati agli anni successivi (per un massimo di tre anni per le persone fisiche e sette per le giuridiche). In generale, il risparmio fiscale è quindi maggiore quanto più denaro viene investito, meno sovvenzioni si ricevono, più elevato è il livello di tassazione e più alto è il reddito lordo (a causa della tassazione progressiva delle persone fisiche). Siccome nella maggior parte dei comuni l’aliquota dell’imposta sul reddito per le persone fisiche è superiore a quella sugli utili per le persone giuridiche, le prime possono ottenere un maggiore risparmio fiscale per un risanamento energetico, anche se un caso come quello della città di Zurigo offre un controesempio, con l’aliquota dell’imposta sui profitti, pari al 23,8%, più alta di quella dell’imposta sul reddito della maggior parte dei proprietari privati. Nel caso invece di immobili residenziali occupati dal proprietario, il valore locativo aumenta dopo la ristrutturazione comportando un onere fiscale (leggermente) maggiore.

Quali priorità?

Pur richiedendo importanti investimenti, i risanamenti energetici sono da accogliere con favore in virtù dei loro benefici ambientali e climatici. Uno slancio che lo Stato promuove fornendo incentivi finanziari. Tuttavia, le risorse finanziarie disponibili non consentono di realizzare immediatamente tutto quanto auspicabile. È quindi necessario stabilire delle priorità. Sia dal punto di vista dei proprietari (ritorno sull’investimento), sia degli inquilini (affitto lordo) come pure dell’ambiente e dei benefici sociali, la sostituzione del riscaldamento è la misura energetica più efficiente, quindi da privilegiare quando le risorse finanziarie sono limitate, effettuando invece l’adeguamento dell’isolamento soprattutto negli immobili particolarmente mal isolati.

Bisogna però ricordare che quando si passa da un sistema di riscaldamento fossile a uno alternativo, mentre vengono azzerate le emissioni di CO2 in loco (Scope 1), non lo sono quelle generate altrove (Scope 2). Allo stesso tempo, la domanda di elettricità è in aumento. Sostituendo solo gli impianti di riscaldamento su larga scala senza effettuare l’isolamento, il rischio è quello di non riuscire a coprire il fabbisogno energetico totale. È quindi evidente che, oltre alla riduzione delle emissioni di CO2 in cui l’immobiliare deve impegnarsi, anche una sensibilizzazione sulla riduzione dei consumi energetici è un importante obiettivo per promuovere la sostenibilità.

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