L’industria guadagna terreno

Alti costi di produzione, dipendenza dalle importazioni di materie prime, apprezzamento del franco, inasprimento delle normative ambientali e di sicurezza. Malgrado non manchino le sfide per l’industria manifatturiera svizzera, il settore si sta dimostrando in grado di cogliere le opportunità profilate dall’automazione intelligente dei processi e dall’ottimizzazione dei flussi di lavoro, insieme al riorientamento complessivo sollecitato dalle agende della sostenibilità, cui non è estranea nemmeno la volontà politica di ridurre la dipendenza economica dall’estero contrastando la delocalizzazione che, durante la pandemia, ha evidenziato anche i suoi molteplici svantaggi. La ripresa del secondario è risultata evidente nei dati sull’occupazione, con 15.240 nuovi posti di lavoro (in equivalenti a tempo pieno), di cui 6.600 nella fabbricazione di prodotti elettronici e orologi e 3.500 in quella di macchinari e attrezzature.  

Se nel terziario il lavoro può essere agevolmente espletato anche in gran parte ormai da remoto, per quanto sempre più allineata alle logiche del 4.0, l’industria continua invece ad aver bisogno dei suoi spazi. «Nell’ultimo decennio, il volume degli investimenti nelle richieste di autorizzazione per la costruzione di nuovi edifici industriali è aumentato costantemente. Tra il secondo trimestre del 2022 e quello del 2023, questi volumi ammontavano a circa 4 miliardi di franchi, pari a circa il 10% del totale degli investimenti in tutti i nuovi edifici in Svizzera. Circa il 27% in più, dunque, rispetto alla media degli ultimi dieci anni», osserva Andrea Boschetti, manager di Wüest Partner.

L’offerta di spazi industriali ha raggiunto circa 1,7 milioni di metri quadrati nel terzo trimestre dello scorso anno, pari all’1% dello stock industriale totale. Nonostante un’attività di costruzione piuttosto dinamica, l’offerta è diminuita notevolmente dal 2019 (quando aveva raggiunto un picco di oltre 2,7 milioni di mq), riflettendo la forte domanda. Anche il tasso di sfitto sta diminuendo in modo significativo, passando dal 7,8% nel 2020 al 5,9% nel 2023, il livello più basso degli ultimi cinque anni. «Uno dei vantaggi distintivi degli spazi industriali risiede nella durata dei contratti di locazione, spesso sottoscritti a lungo termine. Questa longevità garantisce ai locatori una fonte stabile di reddito e minimizza alcuni rischi. Tuttavia, a causa della natura specifica di questi immobili, può essere molto difficile riaffittarli una volta scaduto il contratto, ragion per cui il tasso di sfitto rimane mediamente più elevato che in altri segmenti», precisa Andrea Boschetti.

I canoni mediani per gli spazi industriali variano tra i 100 e i 130 franchi annui al metro quadro a seconda del tipo di comune, più alti nei grandi centri urbani, dove la scarsità di terreni e la forte domanda fanno lievitare i prezzi. Lo scarto rispetto alle regioni periferiche è però solo del 20-30%, a differenza delle superfici uso ufficio o commerciale, dove i prezzi in centro possono anche raddoppiare. I più elevati si incontrano per gli edifici dedicati alla produzione e alla manutenzione di veicoli e mezzi di trasporto (163 Chf/mq all’anno), mentre l’industria di carta, legno, plastica, vetro e metallo hanno i più bassi (circa 100 Chf). «La produzione di veicoli e mezzi di trasporto richiede infatti siti adatti a ospitare attrezzature e tecnologie all’avanguardia, spesso costose, e superfici più estese includendo aree di assemblaggio, stoccaggio e test. Inoltre questi stabilimenti sono spesso situati in prossimità delle principali reti di trasporto per beneficiare di vantaggi logistici, dunque in aree strategiche con costi fondiari più elevati. Non da ultimo, trattandosi di un settore ad alto valore aggiunto, ci si basa sulla maggior capacità di pagamento dei locatari, come anche ad esempio nel caso del pharma, dove gli edifici devono per giunta rispettare severi standard in termini di qualità, sicurezza, igiene, sterilità, refrigerazione e controllo della temperatura, il che giustifica affitti più elevati», prosegue il manager di Wüest Partner.

L’estensione degli spazi industriali è per sua natura molto eterogenea, dai 60 mq della piccola fabbrica tessile agli oltre 3mila dell’impianto di produzione di macchinari o di elettronica. «Spesso un singolo sito produttivo è oggetto di diversi contratti di locazione, parcellizzato in varie unità in affitto. Un approccio che garantisce al locatore una maggiore flessibilità», nota Andrea Boschetti.

Se due terzi dei nuovi spazi industriali sono costruiti da aziende per uso proprio, gli investitori immobiliari rappresentano il 26,2% delle nuove costruzioni, a testimonianza della crescente attrattività del segmento che, oltre a beneficiare dell’aumento della domanda di spazi, presenta un interessante profilo di rischio/rendimento, che lo rende una buona opportunità di diversificazione. Lo conferma lo sharpe ratio che misura il rendimento totale di un investimento (dedotto il tasso di interesse privo di rischio) rispetto alla sua volatilità. Tra il 2009 e il 2022, gli edifici industriali hanno registrato un rapporto di 6, appena al di sotto degli immobili residenziali (6,7), ma ben al di sopra uffici (4,4) e retail (3,1). «La principale attrattiva risiede proprio nel cash flow elevato e stabile generato dai canoni di locazione. Dal 2009 i rendimenti (rapporto tra cash flow annuo netto e il valore di mercato dell’immobile) sono stati sistematicamente più elevati rispetto al segmento degli uffici e degli spazi commerciali. Per contro, la volatilità è stata inferiore (0,9%, rispetto a 1,15% e 1,5%)», nota il manager di Wüest Partner.

In particolare, nell’ultimo decennio l’attività edilizia è stata soprattutto vigorosa nella Svizzera nord-occidentale. Il volume medio annuo degli investimenti nelle richieste di autorizzazione è stato di oltre 650 milioni di franchi, con un determinante contributo della costruzione delle Torri di Roche a Basilea. Tra i progetti di punta del prossimo futuro si profila anche il Ticino, con le nuove officine Ffs di Arbedo-Castione. Destinate alla manutenzione dei treni, avranno una superficie di 150mila mq e un budget stimato di 580 milioni, con inaugurazione prevista per il 2026. 

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