Contraddizioni in casa rossocrociata: fra i paesi con il minor tasso di proprietari immobiliari – uno scarso 36,5% – la Svizzera si confronta con uno dei volumi di indebitamento ipotecario fra i più elevati, 1.239 miliardi di franchi nel 2023, causa in gran parte dell’altrettanto sorprendente tasso di indebitamento privato per una nazione che è invece portata a modello per il contenutissimo debito pubblico. Una potenziale minaccia di bolla immobiliare qualora i tassi un giorno tornassero a crescere, sulla quale la Bns non manca di allertare, preoccupata per la vulnerabilità della piazza economica elvetica. Parte della spiegazione risiede nella mancanza dell’obbligo di ammortamento dell’ipoteca primaria, che può tranquillamente veleggiare ai due terzi del valore dell’immobile, unita alla deducibilità degli interessi passivi, il che rende interessante, da un punto di vista fiscale, rimanere indebitati per alleggerire l’imponibile, sia fronte sostanza sia reddito.
Se i proprietari di immobili in Svizzera possono dedurre gli interessi passivi è in contropartita a una particolarità tutta elvetica, spina nel fianco di chi vive fra le proprie quattro mura: il valore locativo. Poiché chi abita nel proprio immobile non versa un canone d’affitto, ecco che ai fini di una presunta parità fiscale con i locatari, i proprietari sono tassati su un valore fittizio per compensare il ‘ricavo’ di cui godono in termini di utilizzo. Calcolato a livello cantonale, secondo le indicazioni del Tribunale federale deve ammontare almeno al 60% di quello che sarebbe il rispettivo affitto di mercato.
Apparso già a fine Ottocento nella legislazione del Canton Basilea, dopo esser stato introdotto a livello nazionale nel 1934 sotto forma di tributo federale di crisi per risanare il bilancio della Confederazione in anni difficili, il valore locativo è stato acquisito nel diritto ordinario nel 1958, sopravvivendo sino a oggi ai ripetuti tentativi di abolirlo avanzati da Consiglio federale, Parlamento o iniziative popolari. Ma perché sarebbe un balzello iniquo? «Pur non essendo un reddito percepito in forma liquida, il valore locativo concorre a determinare l’ammontare del reddito imponibile e dunque a innalzare l’imposta dovuta, anche in ragione della sua progressività», osserva Paolo Pamini, consigliere nazionale per il Canton Ticino e senior manager dei servizi fiscali di presso PwC a Lugano. «Per fare un esempio pratico, secondo la logica del valore locativo, un neolaureato che scegliesse di lavorare al 50% per conciliare vita e lavoro, pur percependo un salario annuo di 50mila franchi dovrebbe venir tassato sul suo potenziale di guadagno di 100mila», illustra Paolo Pamini. In qualità di membro della Commissione dell’economia e dei tributi del Nazionale, ha partecipato in prima fila all’intenso dibattito culminato nella Conferenza di conciliazione della sessione invernale 2024 che sul filo di lana, dopo sette anni di discussioni, ha portato al sospirato accordo fra le due Camere sull’abolizione integrale del valore locativo, vale a dire sia per le residenze primarie che di vacanza.
Tasso di abitazioni a uso proprio
Per cantone, in %, 2022
Ma i giochi non sono ancora fatti
Se al momento non sembra essere in vita un referendum, tuttavia l’attuazione della riforma rimane subordinata a una clausola di collegamento: l’approvazione di un’imposta reale (Objektsteuer) sulle abitazioni secondarie a livello cantonale, volta ad attenuare il previsto calo del gettito fiscale per i cantoni a vocazione turistica. Poiché la sua introduzione comporta una modifica costituzionale, è richiesta la doppia approvazione di popolo e cantoni. La votazione, che dovrebbe tenersi in autunno, rischia pertanto di riportare alla casella di partenza. «Inutile nascondersi che se verrà approvata, lo sarà di stretta misura», ammette Paolo Pamini. Al di là delle ipotesi, per potersi esprimere con cognizione di causa, è utile cercare di far chiarezza su cosa concretamente cambierebbe.
A conti fatti, con l’abolizione del valore locativo, il proprietario immobiliare avrà più soldi in tasca. Il risparmio sarà netto, in quanto le spese di manutenzione e gli interessi ipotecari – oggi fiscalmente deducibili e dopo l’abrogazione non più per chi abita in una casa a uso proprio – sono generalmente inferiori al valore locativo.
Stop alle deduzioni, ma…
«Innanzitutto, qualsiasi abitazione di proprietà non affittata a terzi non rientrerebbe più nel computo del reddito imponibile, ma soltanto della sostanza, come sottolinea il nome tecnico dell’oggetto, “Cambio di sistema dell’imposizione immobiliare”. Di conseguenza verrebbero abolite gran parte delle deduzioni oggi accordate per alleviare il reddito imponibile a valle», avverte il fiscalista.
Un cambiamento che desta l’allarme del mondo artigianale, le cui fatture per spese di manutenzione e risanamenti non sarebbero più detraibili. «Non si considera però che, a conti fatti, il proprietario immobiliare avrà più soldi in tasca da spendere. Il risparmio sarà netto, in quanto le spese di manutenzione e gli interessi ipotecari sono generalmente inferiori al valore locativo. Mi attendo invece che mentre oggi, nel limite delle necessità dell’abitazione, si tende a fare regolarmente qualche lavoretto di manutenzione ogni anno per contenere uniformemente il reddito imponibile, in futuro si punterà a concentrare un grosso intervento di risanamento ogni decina di anni. Inoltre non bisogna dimenticare che quasi il 70% della popolazione svizzera è costituita da locatari e che per chi possiede un immobile da reddito è salva la possibilità di dedurre le spese di manutenzione e interessi passivi, essendo invece tassato l’affitto percepito», ricorda Paolo Pamini.
Se l’abolizione delle detrazioni potrebbe incentivare il lavoro nero – effetto collaterale soppesato anche dal Consiglio federale – difficile ipotizzare che si torni ai livelli degli anni ’80 in un’economia digitalizzata come l’attuale, che rende più difficile sfuggire ai controlli fiscali, anche se l’argomento sarà sicuramente cavalcato dai contrari in campagna di voto.
L’annullamento della possibilità di detrarre gli interessi passivi è invece espressamente pensato per indurre chi possiede abitazioni a uso personale ad ammortizzare anche l’ipoteca di primo grado, togliendo pressione dall’indebitamento privato. «Tuttavia, per evitare di scoraggiare ulteriormente l’accesso alla proprietà privata, già inasprito dal calcolo della sostenibilità e dai prezzi di mercato, si applica un’eccezione per i dieci anni iniziali a coloro che acquistano per la prima volta una casa primaria per uso proprio», sottolinea il senior manager di PwC.
L’impatto dell’abolizione integrale sull’imposizione del reddito
Casistiche emblematiche pre e post abolizione integrale del valore locativo
Vantaggi intergenerazionali
L’abolizione del valore locativo andrebbe a beneficio non solo di chi ha un salario – colpito in misura sproporzionata in ragione della progressione dall’aliquota di imposta sul reddito – ma anche dei tanti pensionati che nel sistema vigente, avendo estinto l’ipoteca magari prelevando il capitale pensionistico e senza ormai particolari spese di manutenzione da dedurre, sono gravati dall’imposizione del valore locativo, spesso elevato per un’abitazione sovradimensionata acquistata quando ci abitavano i figli, tanto da poter essere costretti ad accendere una nuova ipoteca per sostenere l’onere fiscale generato da quello che di fatto è soltanto un reddito figurativo. In questa direzione, Paolo Pamini era già stato promotore dell’iniziativa parlamentare interpartitica, presentata nel 2018, “Per un freno dell’impatto del valore locativo” (che ricalcava la norma dei Grigioni per cui il reddito imponibile non può superare il 60% di quello in contanti), affossata soltanto in ultima istanza dal ricorso accolto dal Tribunale federale preoccupato che si scendesse sotto la soglia del 60% del valore di mercato su cui si basa il valore locativo.
Prevedibile che gli inquilini non avvalleranno il nuovo sistema (peraltro così implicitamente contraddicendo chi sostiene che a esserne svantaggiati sarebbero i proprietari). Ma attenzione a contrapporre le due categorie come se fossero impermeabili: nell’arco di una vita, anche senza vincere alla lotteria, non è raro passare da una all’altra, può essere la casa finalmente comprata a mezz’età o quella ereditata dai parenti, oppure c’è chi torna in affitto per un trasferimento provvisorio di lavoro fuori cantone, …
Un Ticino più attrattivo
Al basso livello attuale dei tassi ipotecari si stima che la riforma genererebbe circa 1,5 miliardi di franchi di minori entrate fiscali su scala nazionale, ma basterebbe salire al 2,8% per raggiungere la neutralità fiscale per Confederazione e cantoni. La clausola di collegamento dell’imposta reale è stata proprio voluta per tutelare le regioni con un elevato numero di residenze secondarie, segnatamente alpine, che più ne soffrirebbero e per strappare il consenso del Consiglio degli Stati, altrimenti contrario all’abolizione integrale. Se l’imposta reale verrà approvata, sarà poi facoltà di ogni singolo cantone introdurla o meno. Il Ticino, dove si calcola un mancato gettito fiscale nell’ordine di circa 30 milioni di franchi all’anno, dovrebbe essere fra i primi ad adottarla, come Grigioni o Vallese. E l’attrattività del territorio potrebbe uscire rafforzata: «Posto che difficilmente un cantone urbano come Zurigo la introdurrà, ecco che il proprietario zurighese con anche una casa di vacanza nel Locarnese o in Collina d’Oro avrebbe l’incentivo a spostare qui il domicilio per evitare di pagare l’imposta reale, mentre la sua casa primaria a Zurigo, che diventerebbe secondaria, non sarebbe tassata. Un assist dunque per attrarre in Ticino contribuenti facoltosi, che va a unirsi ad altre misure favorevoli di recente approvate (riduzione dell’aliquota massima sul reddito e della tassazione del prelievo del capitale pensionistico) o alle quali si sta lavorando (neutralizzazione dell’aumento dei valori delle stime immobiliari e reversibilità del passaggio da residenza secondaria a primaria e viceversa)», chiarisce il fiscalista.
Le potenziali ricadute dell’abolizione del valore locativo andrebbero dunque ben oltre il braccio di ferro fra proprietari e inquilini o fra privati ed edilizia/artigianato, promettendo con la soppressione di un valore fittizio di crearne uno ben più tangibile. Ma in un paese di inquilini e, d’altra parte, con lobby influenti che potrebbero esserne toccate, la battaglia si preannuncia accesa. Non per niente il balzello è sopravvissuto per quasi un secolo.
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Quali ripercussioni potrebbe avere sul mercato immobiliare l’abolizione del valore locativo? «Dato l’attuale contesto di bassi interessi, i proprietari di abitazioni ne beneficerebbero in modo assai diversificato a seconda del grado di ammortamento della loro ipoteca. Nell’insieme, dovrebbero ottenere sgravi fiscali significativi e l’attrattiva dell’abitazione di proprietà ne uscirebbe dunque rafforzata, determinando un aumento della domanda, anche grazie alla possibilità per gli acquirenti di un primo immobile di continuare a usufruire delle deduzioni fiscali per un periodo di 10 anni», spiega Fredy Hasenmaile, economista capo di Raiffeisen (in foto).
Tuttavia, a fronte della scarsità dell’offerta di alloggi in proprietà, potrebbe rafforzarsi la tendenza al rialzo dei prezzi: «Una buona notizia per gli attuali proprietari di abitazioni, che però alzerebbe ulteriormente l’asticella per i potenziali nuovi proprietari», commenta Fredy Hasenmaile.
Per i proprietari di immobili che necessitano di risanamento, un sì alle urne rappresenterebbe un grande incentivo a procedere rapidamente con l’ammodernamento della loro abitazione, prima dell’entrata in vigore della nuova regolamentazione che abolisce la deduzione fiscale dei costi di manutenzione. «Già nel 2012, l’iniziativa sulle abitazioni secondarie aveva scatenato un “boom edilizio dell’ultimo minuto”. La prevedibile rincorsa agli artigiani determinerebbe inoltre un rialzo dei prezzi dei lavori di risanamento. Chi vuole andare sul sicuro dovrebbe perciò non dovrebbe indugiare», avverte l’economista capo di Raiffeisen.
A causa dell’abolizione della deduzione dei costi di manutenzione, è inoltre prevedibile che si verifichi una maggiore differenziazione dei prezzi delle proprietà in base allo stato di manutenzione. «Gli edifici più vecchi con un fabbisogno di risanamento accumulato nel tempo perderebbero di colpo il risparmio fiscale latente contenuto nel calcolo dei costi e subirebbero quindi svalutazioni maggiori. I proprietari desiderosi di vendere una vecchia proprietà abitativa dovrebbero quindi anticiparne la vendita», conclude Fredy Hasenmaile.
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