È proprio di queste settimane la notizia che il governo spagnolo ha deciso di avviare la procedura per eliminare il cosiddetto ‘Golden visa’. Vale a dire, la possibilità per gli stranieri non europei di ottenere un permesso di soggiorno a condizione di investire in Spagna, per esempio (ed è stata l’opzione più gettonata, dal 94% dei richiedenti, secondo quanto reso noto dal Ministero degli Interni), in immobili, per un valore minimo di 500mila euro.
La decisione è stata annunciata come misura contro il rincaro degli immobili e probabilmente in vista delle prossime elezioni (europee e regionali nei Paesi Baschi e Catalogna). Per curiosità riporto alcuni dati appena pubblicati. Tra il 2013 ed il 2022 sono stati concessi sotto il sistema del ‘Golden visa’ 4.940 permessi di soggiorno, dei quali il 45% a cittadini cinesi e il 19,6% a cittadini russi. Seguono Paesi come l’Iran (con 216 permessi), gli Stati Uniti (con 186 permessi) rincorsi dai cittadini britannici che, a seguito della Brexit nel 2021, hanno raggiunto in soli due anni quasi il livello degli americani.
Sono dell’avviso che non sia ascrivibile ai 5mila investitori in quasi 10 anni la causa dell’aumento dei prezzi nel mercato immobiliare spagnolo, soprattutto se si pensa che solo nel 2023 la popolazione straniera è cresciuta di 544mila persone (che diventano 709mila se includiamo quelle con doppia nazionalità). L’immigrazione, ed una situazione finanziaria delle famiglie in Spagna migliore di quella che ci si poteva aspettare, sono i fattori che secondo uno studio della CaixaBank hanno sostenuto la domanda di abitazioni ed hanno mitigato l’impatto negativo dei tassi di interesse. Così, nel 2023 sono state acquistate 587mila unità abitative ovvero un +16,1% rispetto al 2019, con il superamento della media storica di 470mila all’anno.
Del totale degli acquisti conclusi nel 2023, tra il 15,4% ed il 20,2% (a seconda delle fonti) è stato effettuato da compratori stranieri. Per quanto riguarda i prezzi, l’andamento del mercato è stato positivo anche nel frangente dei tassi ipotecari più alti, più contenuti nel mercato delle abitazioni non nuove (3.2%) che in quelle di nuova costruzione (11%).
Sempre secondo lo studio sopra citato: “malgrado la crescita sostenuta del prezzo delle abitazioni, è necessario evidenziare che non ci sono segni chiari che il mercato immobiliare spagnolo sia sopravalutato”. Dunque, anche se l’obiettivo non è quello di ottenere un permesso di soggiorno in Spagna, vale seriamente la pena di valutare le opportunità d’investimento immobiliare. Ho già avuto modo, in passato, di scrivere di queste tematiche, ma penso sia utile ricordare che, specialmente in Spagna e anche dal punto di vista svizzero, possa essere seriamente presa in considerazione la possibilità di investire in immobili attraverso una società quotata in Borsa, anche nel caso di investimenti relativamente modesti (per esempio, a partire dai 5 milioni di euro). I vantaggi sono chiari per gli investimenti a reddito ma non solo. Per gli immobili a reddito, realizzare l’investimento attraverso una società quotata in Borsa permette l’applicazione del regime speciale delle Socimi (‘Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario’) che, adempiuti i requisiti previsti dalla relativa legge offre un interessante trattamento fiscale, ovvero:
a) La Socimi è assoggettata a un’aliquota d’imposta sugli utili societari dello 0% o del 19% nel caso in cui gli utili vengano distribuiti a soci con partecipazione nella Socimi superiore al 5% e tassati in residenza a un’aliquota inferiore al 10%.
b) La Socimi è anche assoggettata ad un’imposta del 15% sugli utili non distribuiti e provenienti da redditi esenti da imposta o che non siano stati reinvestiti.
c) Infine, la Socimi può applicare una riduzione del 95% sull’imposta indiretta che grava la trasmissione degli immobili (‘Impuesto de Transmisiones Inmobiliarias’ o ‘Itp’), che, dipendendo dall’ubicazione dell’immobile può essere abbastanza importante (per esempio a Madrid l’aliquota è del 6%, a Ibiza è l’8%, a Barcellona l’11%!).
Grazie all’applicazione di questo regime speciale, la redditività degli investimenti è certamente più competitiva. Ma anche per l’acquisto di un immobile di un certo prestigio in Spagna la strutturazione dell’investimento attraverso una società quotata in Borsa può essere interessante. Per esempio, nel caso di un investimento da parte di una o più persone residenti all’estero (ed in particolare in Paesi che non hanno sottoscritto una Convenzione per evitare la Doppia Imposizione con la Spagna oppure con una Convenzione che permetta l’imposizione, come per esempio l’Italia), la strutturazione attraverso una società quotata in Borsa libera le persone fisiche non residenti dall’assoggettamento all’Imposta sulla sostanza o all’Imposta di solidarietà sulle grandi fortune. Ricordo infatti che fino al 31 dicembre del 2022 questo assoggettamento si evitava “semplicemente” intestando il bene immobile ad una società estera (pratica consolidata e persino accettata dalla giurisprudenza in materia tributaria).
È utile ricordare che, specialmente in Spagna e anche dal punto di vista svizzero, possa essere seriamente presa in considerazione la possibilità di investire in immobili attraverso una società quotata in Borsa, anche nel caso di investimenti relativamente modesti (per esempio, a partire dai 5 milioni di euro). I vantaggi sono chiari per gli investimenti a reddito ma non solo. Per gli immobili a reddito, realizzare l’investimento attraverso una società quotata in Borsa permette l’applicazione del regime speciale delle Socimi (‘Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario’) che, adempiuti i requisiti previsti dalla relativa legge offre un interessante trattamento fiscale
Ora invece, anche le persone fisiche azioniste o partecipi di entità non residenti in Spagna ma i cui attivi immobiliari in Spagna superino il 50% del totale degli attivi, sono obbligate a presentare ed a pagare l’imposta applicabile (quella sulla sostanza o quella sulle grandi fortune). Inoltre, non tutte le persone non residenti in Spagna sono a conoscenza della circostanza che, secondo la normativa in vigore, un mancato pagamento d’imposta (che sia consapevole o che non lo sia) da parte di un residente o anche di un non residente, per un importo a partire da 120mila euro, può configurare un reato punibile penalmente con multa e anche con la detenzione. Ma la quotazione in Borsa di una società immobiliare può essere anche un fattore interessante per il disinvestimento, ovvero la vendita della proprietà immobiliare. È il caso, per esempio, di persone fisiche residenti in Svizzera. In effetti, se è evidente che è più interessante la vendita di partecipazioni di una società immobiliare che la vendita diretta dell’immobile a bilancio, va detto che non è sempre facile trovare gli acquirenti disposti ad acquistare una società immobiliare.
Ora, la vendita di partecipazioni di una “società immobiliare” è soggetta all’imposta “Itp” a carico dell’acquirente, come nel caso dell’acquisto diretto dell’immobile (dunque, per acquistare un immobile a Barcellona di 5 milioni, l’investimento sarebbe di 5 milioni più 550mila euro d’imposte), ma con un’eccezione: il caso di trasmissione di azioni quotate in Borsa. Questo risparmio, aggiunto a quello dei costi dell’intervento del notaio, può essere da una parte un incentivo per l’acquisto delle azioni della società immobiliare in Borsa ma anche un fattore per posizionare meglio l’immobile sul mercato (essendo più competitivo, rispetto ad altri, sul mercato) così come di negoziazione del prezzo di vendita (qualora il venditore fosse interessato a partecipare a questo “risparmio”). Inoltre, se la plusvalenza derivata dalla trasmissione delle partecipazioni è esente da imposta in Svizzera, nel caso di trasmissione di partecipazioni di “società immobiliare”, detta plusvalenza sarebbe comunque imponibile in Spagna, ma con un’eccezione: il caso in cui la società immobiliare sia quotata in una Borsa svizzera o spagnola.
Sono sicuro che il paziente lettore a questo punto si chiederà: ma quotare in Borsa non implica un processo lungo, molto caro (borsa, banche, consulenti, avvocati, brokers, revisori, periti immobiliari, ecc.) non giustificato per investimenti moderati? La risposta è: non necessariamente. Infatti, a dipendenza del caso concreto, è possibile studiare e valutare la convenienza economica di quotare la società presso una Borsa che offre la possibilità di accesso al mercato a costi moderati (per esempio diminuendo l’intervento di attori esterni alla Borsa) e soprattutto a condizioni che aprono la possibilità di un cosiddetto “technical listing”, il quale permette anche alle società familiari di accedere alla quotazione, per esempio anche senza un capitale fluttuante (ovvero mantenendo il pieno controllo di tutte le azioni quotate). Certamente non è una soluzione per l’acquisto di un appartamento al mare però per un piccolo edificio da ristrutturare e da affittare (anche come appartamenti turistici) oppure per una bella proprietà alle Baleari… perché no?
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